上手な不動産売却についての記事一覧｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

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ホームステージングについて知ろう！
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◆ホームステージングの行い方

【まずは荷物を減らす！】
空室中の物件ならそのままでも構いませんが、現在居住中の物件の場合は、まず荷物を減らしま
しょう。
そして単純に片付けてしまうのではなく、おしゃれに見えるポイントを作ってみると良いでしょう。

照明や小物、観葉植物や花瓶に飾った花など、思わず目を惹くポイントを作ると好印象に見えます。
また、「この部屋はココがポイント！」（例えば大きな窓だったり、高い天井だったり）というと
ころがある場合は、そこがより魅力的に見えるようにするのが大事です。

もし、ものを減らすのが難しい場合でも、きちっと整理整頓された本棚やクローゼットも、実際に
住んでみたときをイメージでき、すてきな部屋に見えることでしょう。

ただし、居住中の物件でホームステージングを行うことは稀であると覚えておいてください。

【空室の場合】
現在空室の場合は、インテリアや小物をイチから持ち込んで部屋を飾り付けるので、コーディネー
トがしやすいです。
そのときに気を付けたいのは、物件の間取りや住所などから居住者をイメージしてホームステージ
ングを行うということ。

家族向けの広い物件であれば、子ども向けの机を置いたり、グリーンを効果的に配置したりして、
優雅さや広さをアピールするようにしましょう。
単身者向けや、夫婦2人暮らしを想定した2LDKの分譲マンションなどでしたら、おしゃれなベッド
やソファなどの家具を配置して、すてきな新生活をイメージさせたほうが良いかもしれませんね。

ターゲットをしっかりと絞り込み、実際に住んでみたときのイメージを想起させるようなホーム
ステージングができれば、物件を検索している人の目にとまる確率も大きくアップするようになる
でしょう。

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〇お問合せフォーム〇

Aコース：まずは相場から知りたい

Bコース：急いではいないが売却を検討されている

Cコース：できるだけ早く売却したい

買取コース：即現金がほしい。買取を御希望

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ホームステージングについて知ろう！
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◆ホームステージングとは？

ホームステージングとは、物件を売却する際、インテリアを飾り付けてモデルルームのような
空間にすることです。
不動産をなるべく高価で売却したいというときに、家を見栄え良くする方法として活用されて
います。

アメリカなどでは40年以上前からホームステージングという手法が広まり、現在では物件を売却
する際に多くの人が利用しています。
日本でも数年前から普及しており、他の物件と差を付けるために取り入れる方が増えてきています。


◆見栄えは大事！

物件に見学に来てもらった際に見栄え良くすることはもちろんですが、その前段階として「見学して
みたい」と思ってもらうことが大切です。

最近では物件を探す人のほとんどが、インターネット（不動産ポータルサイト等を含む）で検索して
います。
場所や価格といった条件で検索した後、実際の間取り図や物件の写真を見て、見学するかどうかを
決めていきます。
そのとき、ありふれた日常の写真を撮るのではなく、ホームステージングを行って見栄えの良い家の
写真を撮っておいたほうが、購入希望者に「見学してみたい！」と思わせてくれるでしょう。
「インスタ映え」ならぬ「ポータルサイト映え」を意識することが大切です。

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見学者に好印象を持ってもらいましょう！
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◆そもそも内見とは？

購入検討者が実際に物件を訪れ、見学してもらうことが「内見」です。「内覧」とも言いますね。

内見は、購入を検討している人たちにとって、物件の印象を左右する重要なポイントです。
売主としてはしっかりと準備をし、好印象を与えるようにしたいですね。


◆まずは整理整頓！

室内に物が多いと、それだけで雑多な印象を与えますし、部屋も狭く見えてしまいます。
不要な物は早めに処分しておきましょう。

クローゼットや押し入れにしまえる物は入れておく、それでもあふれてしまうくらい物が多い場合
はトランクルームを借りておく、というのも一つの手です。

内見のためだけにトランクルームを借りるのはもったいない気もしますが、その後の引っ越しのこ
とも考えると便利です。
シーズンオフの物を先にトランクルームに預けておけば、売主自身が引っ越した後に、新居で荷物
に囲まれて荷ほどきに一苦労、ということも防げます。


◆明るい印象を与えましょう

室内が暗いと、どうしても印象が悪くなります。日当たりの良い部屋であればカーテンを開けて
おく、室内の照明はつけておく、といったことも、細かいところですが重要になってきます。

電球や蛍光灯が切れかけている、なんていう部屋がある場合は、必ず買い替えておきましょう。


◆プロに頼んでさらに好印象を！

【手軽に頼めるハウスクリーニング】
整理整頓に加えて、掃除も大切です。
ですが、ご自身で掃除をしてもなかなか落ちない汚れがある場合は、ハウスクリーニングを頼んで
みるのも良いでしょう。

プロに頼むと費用が掛かってしまいますが、売却価格がグッと高くなる可能性があると考えると
結果的にお得になるといえるでしょう。
また、売却を依頼している不動産会社に相談すれば、ハウスクリーニング業者を紹介してくれます。

【リフォームはケースバイケース】
印象を高めようと考えると、壁紙やトイレなどのリフォームも頭をよぎるかもしれません。
実際に、不動産の広告で「リフォーム済み」と書かれている物件を目にしたことがあると思います。

リフォーム済み物件は、買主からすると購入後のリフォーム費用が掛からないというメリットが
ある一方、趣味に合わないリフォームであれば、それがそのままデメリットとなってしまいます。

リフォームは数十万円以上の費用が掛かるので、費用対効果として優れているかどうかはケースバイ
ケース。不動産会社の担当者ともしっかり相談をしてからにしましょう。


◆「値引きします」はNGワード!?

見学者からすると内見の時に売主がいたほうが、物件について細かく質問できるので嬉しいもの
です。見学者からの質問には率直に答えると印象がとても良くなるでしょう。

しかし、そこで早く売りたいからと「安くします」「値引きしますね」というのはNGワード。
何か悪いところでもあるのか、隠したいところでもあるのか、と勘ぐられてしまいかねません。

金額の交渉などについては不動産会社の担当者に任せるか、先方から持ちかけられても即答せずに
いったん考える姿勢を見せておくと良いでしょう。

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不動産買取に関するよくある質問／不動産買取のまとめ
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◆不動産買取 Q＆A
お客さまからよくいただく質問を、Q＆Aにまとめました。

Q1．不動産買取に費用はかかる？
A1．「仲介手数料」は不要ですが、不動産を売却する際の費用は発生します。

買取で売却した場合、「仲介手数料」はかかりませんが、不動産を手放す際にかかる費用や税金は
仲介で手放すときと同様にかかります。
・仲介手数料…0円
・印紙代…1,000円～60,000円（売却金額によって異なる。詳しくは国税庁ホームページを確認）
・登記費用…売渡証書作成費用抵当権抹消費用、など。一般住宅の場合、おおよそ3万円程度
・ローン一括返済費用…一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料。1～3万円程度
・譲渡所得にかかる所得税や住民税（※譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費）
…売却した日から所有期間5年以下の場合　譲渡所得×39．63％
…売却した日から所有期間5年超の場合　譲渡所得×20．315％
・その他の費用…引っ越し費用など

Q2．売却が決まったら、すぐに引っ越さなくてはいけない？
A2．買取なら売主の都合に合わせて引っ越しのスケジュールが立てられます。

仲介で売却する場合は、買い手の都合にも配慮する必要があり、売主の一存で引っ越し時期を決め
るのは困難です。
買取なら、売却する相手は不動産会社ですので、売却日や引っ越し時期などを相談しながら進める
ことも可能です。
不動産会社と直接交渉できるのも、買取のメリットのひとつだと言えます。

Q3．不要な家電や家具はそのまま置いていける？
A3．売却先の不動産会社に引き取ってもらえる場合もあります。

不用品の取り扱いは、不動産会社によっても異なります。
ただ、不用品を処分する業者と提携している不動産会社も多く、現状のままで不動産を引き取って
もらえるかもしれません。
ご自身で処分する前に、不動産会社に相談することをおすすめします。


◆不動産買取のポイントまとめ

不動産売却には、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

「仲介」は、「時間がかかってもいいから、少しでも高く売りたい」という方に向いている売却
方法です。

一方、「買取」は、以下のような方におすすめです。
・売却価格にはこだわらないが、早く売却（現金化）したい
・契約不適合責任を負いたくない
・面倒な手間をかけず、スムーズに売却したい
・築年数が古い、立地が良くないなど、悪条件がある
・「仲介」で売り出し中だが、なかなか売れなくて困っている

不動産の買取を行っている不動産会社は多数あります。
物件の価値を理解し、誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶことが大切なポイントです。
納得できる金額で買取をしてもらうためにも、いくつかの業者に買取査定を依頼して、比較して
みることから始めてみてはいかがでしょうか。

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買取が向いている不動産の条件 買取業者を選ぶときのチェックポイント②
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◆不動産買取会社を選ぶときのチェックポイント

（1）複数業者の買取査定をチェック
買取では、不動産会社が買取価格を提示します。買取金額は不動産会社によって異なりますので
最初から1社に決めず、複数の不動産会社に買取価格や条件を提示してもらうことをおすすめ
します。
複数の不動産会社に直接連絡することに抵抗がある場合は、1社窓口となる不動産会社を選び
その不動産会社と媒介契約を締結する方法もあります。
この場合は、仲介手数料が必要となりますが、窓口の不動産会社が、最も高値で買い取ってくれる
不動産会社を見つけて来てくれます。

（2）買取価格の根拠をチェック
提示された買取金額は、根拠を聞くようにすると良いでしょう。
「本来の不動産の市場価格」「市場価格から差し引かれた金額の理由」について確認することを
おすすめします。
説明が明確で、理由が納得できる業者なら安心できると言えます。

（3）買取業者の実績や評判をチェック
買取を依頼したいと思える業者に出会ったら、インターネットなどで業者に関する情報をできる
だけたくさん確認しておきたいものです。
公式ホームページ、口コミの評判などからも、会社の質などがある程度は見えてきます。
査定の比較ができる一括見積のポータルサイトだけで業者選びをしないようにしましょう。

（4）担当者が信頼できる人物かどうかチェック
会社としての信頼感だけではなく、担当者の人柄や相性も大事なポイント。
不動産買取に関する知識が豊富であることはもちろん、「話をきちんと聞いて、こちらの想いに
共感してくれる」「自分たちが考える物件の価値を理解してくれる」など、誠実に向き合って
くれる担当者であることが肝心です。
複数業者で迷ったときは、「人」で選ぶのもひとつの方法です。

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買取が向いている不動産の条件 買取業者を選ぶときのチェックポイント①
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◆買取が向いているのはどんな物件？

（1）築年数が経過した古い物件
築年数が古い物件は、市場価値が下がるのが一般的。
とくにマンションでは、旧耐震基準（1981年5月以前に設計された建物）は仲介では買い手がつき
にくい傾向があります。
売却前にリフォームやリノベーションで資産価値を高める方法もありますが、お金をかけたから
といって必ず高値で売れるとは限りません。
現状のまま引き取ってくれる不動産会社に売却したほうが確実です。

（2）立地が良くない物件
不動産を探す人は、立地や利便性で条件を絞り込むことが少なくありません。交通利便性が低い
駅から遠いなど、悪条件がある物件は、仲介では売れ残ってしまう可能性があります。
不動産会社に買い取ってもらったほうが、短期で売却が完了できます。

（3）ワケあり物件
事故や近隣トラブルがあった物件、再建築ができない物件などは、不動産市場では買い手がつきに
くいもの。
売り主には告知義務があり、購入者にとって不利益になる情報は公開しなくてはなりません。
売却後のトラブルを避けるなら、不動産会社に買い取ってもらったほうが安心。
不動産会社には訳アリ物件を有効活用するノウハウがあるため、買取にも応じてもらいやすいと
言えます。

（4）仲介で長期間売れない物件
上記で紹介したほかにも、土地の形状や広さ、周辺環境など、不動産の買い手がつかない理由は
いろいろ考えられます。
売れ残ったまま時間が経過すれば、そのぶん固定資産税など経費もかかりますので、どこかで
見切りをつけて買取に転じたほうが良い場合もあります。


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不動産買取のメリット・デメリット
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◆不動産を売却するなら「仲介」？「買取」？

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。

仲介とは、不動産仲介会社と媒介契約を結んで買い手を探す方法です。

仲介会社は、折り込みチラシや不動産ポータルサイトなどの媒体に物件の情報を載せ、買主様を
探します。

一般の市場価格で売却するため、買取に比べて高値できる可能性がございますが、売却まで時間
がかかることもあります。

一方、買取は、直接不動産会社に売却する方法です。

売却先は不動産会社ですので、市場向けに広告宣伝活動を行わず、不動産会社が購入するので、
短期間で売却手続きが完了します。

「すぐに不動産を現金化したい」「確実に売却したい」「面倒な手続きを省略して売却したい」
という方なら、仲介より買取のほうがマッチしていると言えるでしょう。

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〇お問合せフォーム〇

Aコース：まずは相場から知りたい

Bコース：急いではいないが売却を検討されている

Cコース：できるだけ早く売却したい

買取コース：即現金がほしい。買取を御希望

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不動産売却の流れは理解したけど、注意することは!?
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◆売却価格の見直し

不動産売却をする会社が決まったからといって、すぐに問い合わせが来たり、買主が見つかったり
するとは限りません。焦らずにじっくりと構えるようにしましょう。

とはいえ、見学客が来なかったり、来たとしても具体的な商談にまでつながらなかったりといった
場合には、価格の見直しを検討した方が良いかも知れません。

価格は周辺の相場はもちろん、税制の改定や景気にも大きく左右されます。どのようなタイミング
でどれくらい価格を下げれば売却につながるのかは、これが正解というものがありません。

不動産会社の担当者とよく相談し、納得のいく価格になるように決めましょう。


◆購入希望者が現れたら

【掃除と片付けは基本中の基本】
購入希望者が現れたら、「内見」「内覧」、つまり物件案内が行われます。そしてそのときの印象
が購入者に大きく影響を与えます。

ご自身が購入希望者だと考えると、散らかっていて薄汚れた物件を購入するのはためらってしまい
ますよね。

必要以上に片付けて何もない部屋にしたり、別途お金を払ってハウスクリーニングを頼んだりとい
った過剰な対応はする必要はありませんが、清潔にしておいて損はありません。

【リフォームやクリーニングも検討する】
ハウスクリーニングは必要ない、と先ほどお伝えしましたが、あまりにも汚れていたり壊れていた
りする場所がある場合、クリーニング、リフォームや修繕を行うのもアリでしょう。

これも購入希望者側からすると、「いくら後でクリーニングするといっても、この汚れはちょっと
…」と思ったり、「リフォームするといってもどんな風になるのか想像できない」といったりする
こともあるでしょう。

そこで、あまりにも汚れが目立つ場合などは、事前にリフォームや修繕を行って印象を良くするこ
とも作戦の一つです。

ただし、リフォームや修繕は購入希望者が「ここはこういう風にリフォームしたい」という考えを
持っているかもしれません。

そうしたときに先にやっておいたリフォームと購入希望者とのズレがあるともったいないですよね。

お金の掛かることですし、リフォームは戻すこともできないので独断で行わず、不動産会社の担当
者と相談して決めましょう。

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媒介契約の思わぬ費用
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◆思わぬ費用について

【売主が契約違反をした場合】
専任、専属で契約をしたのに、それ以外の不動産会社に売却を依頼し、契約が成立した場合や
専属で契約したが自らで買主を探し、直接売買契約をした場合などは違約金を求められることが
あります。

この場合の違約金は、仲介手数料に相当するものを請求できるとしていますので、気をつけま
しょう。

【契約解除をした場合】
専任、専属の契約の場合、契約の有効期間中に不動産会社の責任によらない事由によって契約が
解除された場合、不動産会社は仲介手数料の範囲内で費用を請求できる場合があります。

この費用とは、現地調査費用（物件までの交通費や写真代など）、権利関係調査費用（交通費、
謄本代など）、販売活動費用（広告費、通信費、現地案内の交通費など）です。

3つの媒介契約のメリット、デメリットをしっかりと把握し、ご自身のスタイルに一番合った
媒介契約を選ぶようにしましょう。

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3つの媒介契約の違い
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◆3つの媒介契約

前回のおさらいになりますが、媒介契約とは不動産会社との間で取り決める約束事のこと。

そして3つの媒介契約は、「一般媒介契約」（以下、一般）、「専任媒介契約（同、専任）」
「専属専任媒介契約」（同、専属）の3つがあります。

【一般媒介契約とは】
一般では、複数の不動産会社との間で売却契約を結ぶことができます。複数の不動産会社との
やり取りが発生するために、いろいろな面で煩雑になってしまうというデメリットはありますが
多くの人の目に触れやすくなる、不動産会社が競争してスピーディーな売却の可能性がある
というメリットもあります。

また、一般の場合は売主が自分で見つけた買主と売買契約を結ぶ「自己発見取引」を行うことも
可能です。

【専任媒介契約とは】
専任は、一社に絞って契約を結びます。複数の不動産会社とのやり取りがないので、段取りは非常
にスムーズになります。
契約をした不動産会社も、「自社の物件＝売却することで、少なくとも売主からは仲介手数料を
得られる」、ということで、しっかりとした営業活動をしてくれるでしょう。

一般と同様、こちらも「自己発見取引」を行うことができます。

【専属専任媒介契約とは】
専属は、専任と同様に一社に絞って契約をします。専任と専属の大きな違いは「自己発見取引」
ができるかどうか。
専属では売主が買い手を見つけた場合でも、不動産会社の仲介のもとに売買を行うことになります。


◆一般と専任・専属の違い

指定流通機構（レインズ）というものがあります。
これは、不動産会社が使う、物件情報を掲載しているネットワークです。
不動産会社同士は、このレインズを見ることによりどのような物件が市場に売りに出ているのかを
知ることができます。
売主からすると、売却機会を最大化するためにも、このレインズへの掲載は非常に重要です。
一般の場合、レインズへの登録は任意となっていますが、専任では媒介契約の締結日から7営業日
以内、専属が5営業日以内に登録することが義務づけられています。

また、売主に対しての業務報告も、一般は任意ですが専任が2週間に1度以上、専属が1週間に1度
以上の報告が義務づけられています。

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