上手な不動産売却についての記事一覧｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

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値下げのタイミングと売れないマンション
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◆値下げのタイミングはいつ？

売りに出しても問い合わせが来ない場合、値下げに踏み切ることも必要になります。
そのタイミングですが、まずは需要の高い時期にあわせてみましょう。
例年、2、3月と9月に中古マンションの成約件数が多くあります。

そこで、その1カ月前くらいに値下げをすることで、問い合わせが増える可能性が高く
なると考えられます。

また、実際に問い合わせや見学をしてもらった購入希望者から、価格の交渉が入った
場合は真剣に検討すべきです。
とはいえ、販売価格と買主の希望価格の乖離が大きかった場合は難しいかもしれません。
ですが、購入希望の方が目の前にいるのですから、ずるずる値下げをして数ヶ月後に同じ価格
（もしかするとさらに低い価格）で売るよりもずっと良いと思いませんか!?

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マンションの平均売却期間と適正価格
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◆マンションの平均売却期間は？

不動産専門のデータ会社、東京カンテイが調査したデータに、マンションの平均売却期間が
出ています。
首都圏のデータを見てみると、売却開始から1カ月以内に売れたマンションは39.6％。3カ月
だと67.3％、7カ月だと90.5％、となっています。
データでは最終的に12カ月で100％が売れた、となっていますが、買い手がつかないなどの
理由で売却を中止した場合などもあると思われます。


◆売却にあたっては値引きも検討を

時期を追うごとに売れた物件が増えていく、というのは当然だと思うのですが、先ほどの調査
では、売り出し価格と実際に売れた価格の変化をセットでデータ化しており、値引きがどのよ
うなものだったかを数値化しています。

それによると、1カ月以内に売れたマンションは約3％の値引き、3カ月で6.83％、7カ月で13.06％、
12カ月で15.01％の値引きがありました。
つまり、時期を追うごとに物件が売れていくのは、単純に時間を掛けただけではなく、それに併せ
て値引き幅が増えていった、ということなのです。

スムーズな売却を行いたい場合には、売り出し当初に適正価格をつけているかどうか、がポイント
となるでしょう。

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築年数が古いマンションを売却するコツ
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築年数が古いマンションを、できるだけ高く、スムーズに売却するためには、準備や戦略も必要です。売主として何をしておくべきか、チェックしておきましょう。


◆物件の住宅設備の状態を確認する

築年数の古い中古マンションでは、付帯設備を修理したり交換したりしながら使用している
こともあると思います。
例えば、キッチンや洗面所の水栓、レンジフードや洗面台、お風呂などは、経年によるトラブル
が起きやすい設備です。
築30年、40年のマンションともなると、メンテナンスしていても何らかの支障があるケースも
あるのではないでしょうか。

ご自身が所有する物件の設備は、現状を正しく把握しておくことが大切。
売却後に問題が発覚すると、売主の責任を問われる可能性があります。
中古物件の売買においては、契約書に書かれた内容と合致しない問題が起きたとき、売主は
契約不適合責任を負うことになります。
後日、修繕依頼や費用請求されるケースも考えられますので、物件の状態・状況をきちんと
把握し、仔細漏らさず告知することが重要です。

自分好みにリフォームしたいので、現状の設備に多少不具合があっても、そのままで購入したい
という買い手もいます。事前の修理や交換を希望する買い手もいます。
いずれにしても、現状を正しく伝え、双方の認識に相違がないようにしたいものです。


◆売却のカギは不動産会社選び

築年数の古いマンションでは、買い手からさまざまな質問をされます。
間取りを変えたいという要望も多いので、壁を壊したり、水回りの位置を変えたりすることが
可能かなど、マンションの構造やリフォームの知識が豊富な不動産会社に仲介を頼んだ方が安心
して任せられます。

築年数が古いマンションならではの事情を理解し、最適な売却方法を選択できる不動産会社を
選べば、売却までの道のりはスムーズになるはずです。

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築年数が古いマンションを売却するコツ
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築年数が古いマンションを、できるだけ高く、スムーズに売却するためには、準備や戦略も
必要です。売主として何をしておくべきか、チェックしておきましょう。


◆まずは不動産会社に相談してみる

長年居住していたマンションや、築年数が30年、40年を経過しているような古いマンション
では、売却の意思があっても、何から始めればいいのか、どこに相談したらいいのかと、ため
らってしまうかもしれません。

まずは、客観的に物件の価値を知るために、不動産会社に相談するのがおすすめ。
中古マンション売却の仲介を行う不動産会社はたくさんあります。
良心的な不動産会社なら、しっかり査定したうえで、プロの目から見た物件の魅力を教えて
くれるはずです。

物件にどのような価値があると判断するのか、どうやって売ろうと考えているのかは、不動産
会社によっても異なります。
物件の査定価格もそれによって異なるでしょう。
複数の不動産会社に査定をしてもらうと、ご自身の物件の「ウリ」が何か、どの不動産会社が
信頼できるかなどが見えてくるのかもしれません。


◆中古マンションを探している人の需要を把握する

不動産会社に相談すると、もうひとつ良いことがあります。
それは、購入希望者の人物像が見えてくることです。

不動産会社は豊富な情報を持っているので、どんな人が、どのような理由・用途で、このあたり
の物件を探しているのか、ニーズをつかむうえでも役立ちます。
需要によって、事前にリフォームが必要か否か、どれくらいの価格が妥当か、物件のどこを
アピールしたら売りやすいかなど、効果的な売却活動を行うための参考になるでしょう。
不動産会社を情報源として上手に活用しましょう。

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古いマンションはリフォームしたほうが売れる？
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◆古いマンションはリフォームしたほうが売れる？

築年数が古いマンションを売却するなら、リフォームが必要と考えるオーナーさまは
少なくありません。
確かに内装がきれいな物件のほうが物件購入希望者に好印象を与えますが、だからといって
リフォームをすれば、必ず売れるというわけでもありません。

なかには、古いマンションを購入して自分好みにリフォームしたいと考える人もいます。
また、立地にはこだわりがあるものの、予算はなるべく抑えたいという人もいます。
そのほか、自社でリフォームした中古物件を売り物にしている不動産会社もあります。

上記のようなケースでは、リフォームをしていない物件のほうが都合が良く、売買契約が成立
しやすいのです。
マンションの全面的なリフォームは、少なくとも数百万の出費を覚悟しなくてはなりません。
しかし、リフォーム費用を上回る売却価格が成立する保証はありません。

リフォームをしたほうが買い手がつきやすいのか、それともリフォームしなくても買い手がつく
のか。
不動産会社にも相談しながら、物件の条件や状態を総合的に判断して、リフォームをするか
どうかを判断しましょう。

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築古マンションは売れない？ 売却するときの注意点
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築30年、40年といった歴史を持つマンションは、売却するのが難しいと考える方は少なくあり
ません。
しかし、築年数が古いからといって、一概に「価値がない」「売れない」とは評価できません。
築年数だけにとらわれず、物件の潜在的な魅力に注目してみましょう。
マンションの価格は、築年数だけで決まるわけではありません。ご自身が所有する物件の適正
な価値を知ることが、高値でのスムーズな売却につながります。


◆築年数○○年だと「築古マンション」？

築年数が新しい物件は「築浅」、反対に築年数が古い物件は「築古」と呼ばれますが、実は、
この呼び方に明確な定義はありません。
「何年以下が築浅」「何年以上が築古」と決められているわけではないのです。

戸建の場合、「20年で建物価値がゼロになる」などと言われることがあります。
木造住宅の法定耐用年数（22年）を目安にした場合、確かにその考え方は理屈としては理解
できます。
しかし、RC構造（鉄筋コンクリート造）のマンションの場合、耐用年数は47年とされています。
築40年でも、普通の中古物件として売りに出され、買い手がつくことは珍しくありません。

もちろん、法定耐用年数は実際のマンションの状態や資産価値を示すものではありませんが、
築年数が古いからといって「売れない」と決めつけなくていいと思います。

改修工事など必要なメンテナンスが定期的に行われているマンションでは、建物の寿命も長く
なります。
駅近、人気エリアなど、希少性の高い立地に所在するマンションでは、「ビンテージマンション」
などと呼ばれ、中古でも購入希望者が引きも切らないケースもあります。
マンションの立地や管理状態など、買い手にとって魅力的な要素があれば、売買成立の可能性は
十分にあります。


◆築年数の古いマンションのデメリットは？

マンションの建物自体の価値を判断する目安のひとつに、「耐震基準」があります。
建築基準法の耐震基準が強化されたのは、1981年（昭和56年）6月のこと。これ以前に建築確認
を受けたマンションは「旧耐震建築物」と言われ、中古マンション市場では買い手に敬遠されて
しまうことがあります。

しかし、管理組合がしっかりしているマンションでは、耐震基準の強化後に耐震化（耐震診断や
耐震改修工事）を行っていることもあり、地震の備えができています。

耐震化工事が実施されているか否かは、マンションのコンディションや資産価値を維持する要素
のひとつであり、物件の付加価値として築年数の古さというデメリットをある程度カバーしてく
れることもあります。

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抵当権の抹消はどのように行うのか
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不動産は、抵当権がついたままでは売却できません。
抵当権がついているなら、住宅ローンを完済して、登記上の抵当権の抹消をすることが必須条件。
未払いがある場合も、売買契約のうえで引き渡し前に抵当権抹消を約束するのが一般的です。
では住宅ローンが残った不動産を売却するには、どうしたらいいのでしょうか。


◆住宅ローンが残った不動産は売却できる？

結論から言えば、「可能」です。
住宅ローンの残債がまだ残っている不動産を売却する場合、買主から売却代金が振り込まれしだ
い、その売却代金を用いて金融機関にローンを完済する流れになります。

不動産を売却することを決めたら、早めに金融機関に連絡しておきましょう。その後のローン
返済（繰り上げ返済）手続きや注意点など、詳しく教えてもらえるはずです。
売却が決まったら、買主から売却代金を受け取って決済する日についても、金融機関に知らせて
おくと、その後の手続きがスムーズになります。

不動産の売買契約では、売主は担保の登記がない状態で不動産を引き渡す旨の条項が記載されて
いるのが通常ですので、金融機関での返済手続きが済んだら、今度は登記の「抵当権の抹消」
手続きをしなくてはなりません。その際、不動産の「所有権移転」（売主→買主）の登記申請も
同時に行うことが多くなっています。


◆「抵当権の抹消」登記は自分でできる？

登記は、必要な書類を取りそろえて自ら法務局に申請することも可能です。
しかし、住宅ローンの完済に売却代金をあて、その後に抵当権の抹消をするとなると、手続きは
かなり複雑なものになります。所有権移転の登記も同じタイミングで行うことが多いため、一連
の流れを熟知していないと、その日のうちに登記の手続きを終えられない可能性があります。

法律上の権利関係を明確にする不動産登記は、専門家である司法書士に依頼した方が安心です。

司法書士に所有権移転や抵当権抹消の登記を一括して委任する場合、売却代金で住宅ローンを
決済するときから、司法書士に立ち会ってもらいます。この場にはローンの返済先である金融
機関も同席しています。金融機関側は、住宅ローンが完済したことを確認したのちに、委任さ
れた司法書士に抵当権抹消登記に必要な書類一式を渡します。司法書士がその書類を取りまと
めて法務局に出向き、抵当権抹消や所有権移転の登記申請を行うのです。

登記は、不動産の権利を国に認めてもらうもの。抵当権の抹消も、借金がない物件であることを
国に認めてもらうものです。間違いのないよう、ひとつひとつ確実かつ慎重に手続きを進める
ことが肝心だと言えます。

司法書士に依頼すれば報酬は発生しますが、専門家の力を借りることでスムーズに手続きを終え
ることができます。
トラブルのない不動産取引を行うためにも、登記申請は自分でやらず、司法書士に任せることを
おすすめします。

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不動産売却に欠かせない抵当権抹消の登記
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日常生活ではあまり縁のない「登記」ですが、不動産売却においてはたびたび見聞きする言葉
です。実は登記がどんなものかを理解していない方も少なくありませんが、不動産売却では
絶対に欠かせないもの。
登記についての基礎知識を知っておくとその重要性がよくわかりますので、まずはそこから
解説していきましょう。


◆いまさら聞けない不動産の「登記」ってなに？

登記とは、一定の事項を広く社会に公示するための制度です。
登記をすると、外見からではわからない権利関係等を当事者以外の第三者に明らかにでき
その権利は法律で守られます。手数料を払って申請すれば、だれでも登記簿謄本（登記事項
証明書）を通じてその内容を確認することができます。

不動産登記で押さえておきたいポイントは、以下の2種類です。

●表示登記…登記簿の「表題部」に記載されている登記のこと。土地や所在地や家屋の構造・
 床面積、現在の所有者など現況が記されている。
●権利登記…登記簿の「権利部」に記載されている登記のこと。（甲区）には所有権について
 （乙部）には抵当権や地上権など、不動産の権利関係に関することが記されている。

上記のうち、「表示登記」には不動産登記上の申請義務がありますが、「権利登記」には、実は
申請義務がありません。つまり、法律上は、所有権移転や抵当権抹消登記はしなくても良いこと
になっているのです。

しかし、不動産の権利関係の登記をしなかったために起きるトラブルは、訴訟問題になることも
あるほど厄介なものです。高額な取引である不動産売買においては、売主から買主への所有権移
転や、売主が既に組んでいる住宅ローン等を担保するために設定された抵当権抹消の登記は、
不可欠なものと言えるでしょう。


◆「抵当権の抹消」はなぜ必要？

各金融機関の住宅ローンは、担保設定がされていないことを、抵当権設定の第一条件としている
ことが多くなっています。
抵当権が設定されたままでは、不動産を担保にした新たな住宅ローンを組むことができません。
つまり、買主がローンを借りることができなくなってしまうのです。

「抵当権」自体は、住宅ローンを完済すれば消滅しますので、金融機関からは弁済証書や借用書
など抵当権を抹消するための書類が交付されます。
しかし、これらの書類を査収しただけでは、抵当権の登記が消えるわけではありません。抵当権
の登記を抹消するためには、これらの書類を添付し、法務局で抵当権の抹消登記を申請する必要
があります。
この手続きをしないと、抵当権の登記は残ったままになります。

不動産の価値は登記簿なしで判断することが難しいため、不動産売買においては抵当権の登記が
残ったままでは、売却は困難です。
ローンが完済していることを公示するために、抵当権抹消登記の手続きをすることが重要になり
ます。
住宅ローンを完済したら、なるべく早めに抵当権抹消を行いましょう。

登記の申請についての詳細は、次回お話しします。

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所有権移転登記の前にやっておくべきことは？
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不動産売却で、ご自身が所有していた不動産の所有権が他の人に移るときは、法務局で
「所有権移転登記」を行うことになります。
しかし、その手続きを行う前にやっておくべきことがいくつかあります。
大切な不動産をスムーズに買主へ引き渡すためも、オーナーとしてしっかり確認しておき
ましょう。


◆まずは不動産の所有権の確認を

不動産売却を進める前に、まずは売却予定の土地建物の名義が誰になっているかを調べてみま
しょう。これは、法務局（登記所）で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すればわかります。
登記簿謄本に記されている「登記名義人」は、不動産に関して所有権を有する者のことです。

まれに、実際の所有者と登記名義人の名前が違っているケースがあります。
不動産を相続した場合などには、名義変更をせず、前の所有者の名前がそのまま記されている
ことがあるのです。
名義変更には期限や義務がないために、このようなことも起こりうると覚えておきましょう。
つまり「登記名義人＝不動産所有者」とは言いきれないのです。

また、名義が共有になっている場合、売却には他共有者の同意が必要になります。
思い違いや段取り不足でトラブルにならないためにも、事前に「不動産の所有権を有するのは
誰なのか」をきちんと確認しておくことをおすすめします。


◆「抵当権抹消」の手続きをする

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、不動産には「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、ローンの返済が滞ってお金を回収できなくなった場合に備え、金融機関が不動産を
担保にしておくものです。

抵当権が設定されたままの不動産でも、原則的には売却が可能です。
ただし、通常の売買契約では、買主が取引の条件として抵当権抹消を盛り込んでいることが
ほとんど。
抵当権がついたままでは買主もローンを組めませんので、抵当権抹消手続きは必要です。

売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、買主から代金を受け取って残債を清算した時点
で、抵当権の抹消が可能になります。
すでに住宅ローンを完済していても、抵当権の抹消手続きをしていない場合、書類上は抵当権が
ついたままになるので注意が必要です。


◆不動産の「所有権移転登記」や「抵当権抹消」は自分でできる？

不動産の売却が成立すると、買主が不動産の所有権を有することを証明するために「所有権移転
登記」を行います。
多くの場合、不動産売買の決済および物件引き渡しと同時に手続きを行いますが、司法書士に
依頼するのが一般的です。

売主の「抵当権抹消」と売主から買主への「所有権移転」に加えて、買主がローンを組む場合は
新たな「抵当権設定」もあり、3つの登記を一度に行うことになります。
その作業はかなり煩雑なため、自力で行うより、司法書士に依頼した方が安心だと言えます。

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土地の測量や境界の確定
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不動産売却では、引き渡す物件が契約条件どおりかどうかを、事前に確認・調整しておく必要
があります。

特に問題になりやすいのは、土地の面積です。
土地を含む不動産の売買では、土地の面積によって売買価格も変動します。登記簿謄本
（登記事項証明書）に記載されている土地の面積と、実際の土地の大きさが違っていると、
トラブルになりかねません。また、隣地との境界も確認して、登記に反映させておく必要が
あります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。


◆土地の測量

土地の面積には、登記簿謄本に記載されている「登記面積」と、実際に測った「実測面積」の
2種類があります。この2つの土地面積は、数値が違っていることが多いため、注意が必要です。

「登記面積」を信用して取引をする「公簿売買」という方法が一般的です。

しかし、前回測量した時期がかなり昔である等の理由により、登記簿面積が信用できない場合は
土地面積を計測した結果をもとに売買する「実測売買」を選択する場合もあります。

では、どのタイミングで測量を行えばいいのでしょうか。
通常、契約までは公簿の面積を前提で取引を進め、同時並行で測量調査を行います。
登記簿上の面積と差異があった場合は、引き渡しの際に清算することが多くなっています。

なお、土地の測量は土地家屋調査士などの資格者が行うため、費用が発生します。
この費用は売主が負担するのが一般的ですが、話し合いによって買主と折半するケースもあり
ます。


◆境界の確定

土地の計測と同時に明確にしておきたいのが、「隣地との境界」です。
通常の宅地では、土地の四隅などに打ち込まれている杭「境界標」で示されています。
この「境界標」をつないだ線が隣地との境界線ということになりますが、位置が図面と一致して
いなかったり、あいまいな位置に作られた塀が境界だと思い込んでいたりすることが、珍しく
ありません。

そのため、土地家屋調査士に境界線を確認してもらい、実際と異なる場合は隣地の所有者との
話し合いで、解決することが必要になります。
現地確認の際は、隣地の所有者の立ち会いが必要なのはもちろんですが、万が一問題が起きた
時のために、売却を依頼する不動産会社にも立ち会ってもらうのがおすすめです。


◆地積更正登記

測量の結果、「実測面積」が「登記面積」と異なっていた場合、登記にもその面積を反映して
売却時の土地の実際の面積と同一にしておく必要があります。
登記上の面積（地積）を修正することを「地積更正登記」といいます。
実測面積を登記面積と統一しておくと、土地売買時のトラブル防止に役立ちます。

地積更正登記の手続きをすると、土地家屋調査士に依頼して作ってもらう測量図が、新たな
地積測量図として法務局に保管されます。
また、新たに境界が確認された場合は、境界確定書（筆界確認書）も作成しておくことが必要
です。これらは、隣接する土地の所有者から承認印を押してもらうことで書類が完成します。

今回ご紹介した確認事項は、いずれも隣人の協力が欠かせません。
不動産売却を決心したら、円滑に進められるよう、早めに相談しておくことが大切です。
売却後のトラブルを招かないためにも、日ごろから隣人との関係を良好に保つことを心がけたい
ですね。

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