松戸の不動売却コラム,センチュリー21山一ハウス

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不動産売却の前に確認しておきたいこと②
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不動産売却を思い立ったとき、まず何をすればいいのでしょうか。
今回は、不動産売却のために実際に動き出す前に、考えておきたいこと、情報収集しておくと
役立つことなどをまとめます。
より良い条件で、スムーズに不動産を売却するために、紙などにまとめてご自身の考えを整理
しておきましょう。


◆売却の希望条件は？
売却の目的によって、最適な売却方法は異なります。
目的にあった売却方法や引き渡し時期など希望条件を整理しましょう。

【売却方法】
・なるべく短期間で売却したい
・なるべく高値で売却したい
・近所の人に知られず売却したい

【不動産の売却時期】
・できるだけ早く売却したい
・○年○月○日までに売却したい
・特に決めていない

【売却希望金額】
・○○○円以上で売却したい
・住宅ローンの借入金残高分以上で売却したい
・いくらくらいが妥当か、見当がつかない

売却時期や売却金額は、今後の計画にも影響してきます。
譲れない条件は何か、どの程度なら妥協できるのかなど、具体的に考えておくことが大切。
希望条件がはっきりしていれば、不動産会社も話を進めやすく、スムーズに不動産売却を進め
られます。

不動産売却は、人生の中で何度もあるわけではない大きな決断です。少しでも希望に近いかたち
で売却したいですよね。
本格的に売却活動を始める前によく考え、後悔しない方法を考えてみてください。

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相続不動産の評価

Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。

Ｑ．評価額と違うのでしょうか？

Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。

Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。

Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？

Ａ．そうです。

Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。

この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？

Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？

Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けて下さい。

例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

Ｑ．以外に簡単ですね。

Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？

Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、

多く相続税を払っている事になりませんか？

Ａ．そう言う事になります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、

土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。

Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

良く分かりました。有難うございました。

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不動産売却の前に確認しておきたいこと①
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不動産売却を思い立ったとき、まず何をすればいいのでしょうか。
今回は、不動産売却のために実際に動き出す前に、考えておきたいこと、情報収集しておくと
役立つことなどをまとめます。
より良い条件で、スムーズに不動産を売却するために、紙などにまとめてご自身の考えを整理
しておきましょう。

◆なぜ不動産を売却するのか？

不動産を売却する目的をはっきりさせることで、不動産会社選びやスケジュールの立て方など
「不動産売却をどのように進めていくか」の方針が見えてきます。

不動産売却の目的は人それぞれ違います。

・住み替え…もっと広い住まいやより良い環境の住まいへ住み替えたい。
シニアライフを送るために駅近のマンションや高齢者住宅に住み替えたいなど。

・資産整理…住む人がいなくなった住居を処分したい、相続した住居を現金化したいなど。

・経済的な事情…収入や生活の変化で、住宅ローンの返済ができないなど。

・家庭の事情…離婚に伴う財産分与などのため、マイホームを売却するなど。

・投資物件の組み換え…複数の区分所有投資物件を売却し、一棟物件へ買い替えするなど。

「なぜ不動産を売却するのか」の事情しだいでは、売却方法が異なります。
不動産を売却する理由や目的を不動産会社に明確に伝えられるよう話を整理しておくと、最適な
売却方法を提案してもらえるはずです。


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相続について

相続について解説しています。

Ｑ．相続対策とは相続税対策の事でしょうか？

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媒介契約を結ぶ不動産会社の見極め方
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不動産売却を検討する方が最初に悩むのは「どの不動産会社に頼むか」ではないでしょうか。
不動産売却を請け負う不動産会社は世の中にたくさんあります。契約を結んだ後に、「物件が
売れない」「本当にちゃんと販売活動をしているのか」など、不信感を抱いてしまうような事態
は絶対に避けたいものです。

不動産会社選びをするときは、まず以下のことを確認しましょう。


◆優良な不動産会社を選ぶための2つのポイント

＜レインズとは？＞
不動産流通機構が運営するネットワークシステム。
不動産を売却したい人、貸したい人との媒介契約に基づいて不動産会社が登録し、不動産業界全体
が連携して購入希望者や賃借希望者を探せる仕組みになっています。

レインズでは毎年10万件以上の不動産が登録され、取引されてきた実績があります。
不動産を売却したい人、不動産を貸したい人からすると、どの不動産会社に依頼しても買いたい人
借りたい人と出会う機会の損失がない点が大きなメリットといえるでしょう。
登録された情報は不動産業界全体で情報共有されるので、円滑かつ効率的に取引が成立することが
期待できます。
媒介契約を検討している不動産会社には、物件をきちんとレインズに登録してくれるかどうかを
念のため確認しておいた方がいいでしょう。

（2）どんな販売活動をしている？
媒介契約を結ぶと、売主に変わって不動産会社が売却のための販売活動を請け負ってくれます。
積極的に宣伝や情報掲載をしてくれれば、買い手が見つかりやすく、高値での売却も期待できます。

しかし、販売活動に消極的な不動産会社では、物件情報が人目に触れる機会が少なく、なかなか
買い手がつかない可能性があります。
長期にわたって買い手がつかなければ、値下げも検討しなくてはならなくなります。

このような事態を招かないためにも、物件を委ねる契約を結ぶ前に、どんな販売活動をしてくれる
のかを直接確認することをおすすめします。

不動産売却の営業方法としては、新聞の折り込みチラシやポスティングチラシ、住宅情報誌などの
紙媒体のほか、不動産ポータルサイトなどWEB媒体への登録などが挙げられます。
不動産購入希望者は、さまざまな方法で情報を入手されますので、どちらかに偏っていては幅広く
買い手を探すことができません。

紙媒体については、チラシの工夫やアイデアで、魅力的な物件を演出してくれるかどうかが重要です。
優秀な不動産会社は、ちょっとしたキャッチコピーや、物件のウリをうまくアピールすることに
長けています。
自宅に配られる複数のチラシによく目を通して、不動産会社の実力を判断するのも良いでしょう。

WEB媒体では、大手なら自社ホームページに物件情報を掲載するところもありますが、反響が
大きいのはやはり不動産ポータルサイトです。
複数の不動産ポータルサイトに登録してくれるかを確認するとともに、その不動産会社が登録して
いる物件が、どんなふうに掲載されているかを見てみてはいかがでしょう。
掲載されている写真のクオリティーや物件紹介の言葉のセンスから、不動産会社の実力を感じられ
ることもあります。

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自筆証書遺言

自筆証書遺言について解説しています。

Ｑ．自筆証書遺言とは何でしょうか？
Ａ．簡単に申し上げると、遺言書の①全文　②日付　③氏名　を全て直筆で記載し、
押印した物を自筆証書遺言と言います。

Ｑ．印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
Ａ．印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。

Ｑ．相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
Ａ．そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。

Ｑ．それだと作成はかなり楽になりますね。
Ａ．はい、そうです。

Ｑ．自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか？
Ａ．自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。

Ｑ．逆にデメリットは何でしょうか？
Ａ．①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。

Ｑ．要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか？
Ａ．例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。

Ｑ．成程、そう言うケースはややこしそうですね。
Ａ．余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。

Ｑ．要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
Ａ．『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。

Ｑ．検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか？
Ａ．検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。

Ｑ．検認が必要無い遺言書も有るのですか？
Ａ．公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。

Ｑ．法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか？
Ａ．令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。

この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！

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不動産査定と不動産鑑定の違いとは
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◆査定と鑑定の違い

不動産の価格を知るための方法として、「不動産査定」と「不動産鑑定」があります。
どちらも同じように見えますが、価格を調べるための方法や、算出された金額がもたらすない
ように違いがあります。

簡単に言ってしまうと、「不動産査定」は不動産の価格を知るためのもの、「不動産鑑定」は
不動産の価値を証明するためのもの、という違いがあります。
また、不動産査定は簡易的なものが多いのに対し、不動産鑑定はそれよりも厳格です。
それぞれ、どのようなものかを見ていきましょう。

【不動産査定】
不動産を売りに出そうか考えたとき、不動産会社に仲介を頼む際、「不動産査定」を行って
もらい、売出価格を決めることになります。

つまり、「不動産査定」は不動産会社がサービスの一環として行っていることが大半です。

査定にはその不動産の立地、利便性、築年数、間取りといった条件を考慮し、それに類似した
物件の取引事例を参考にしておおよその価格を算出します。

その際に作成される報告書はA4サイズの紙2～3枚に収まるくらい、非常にコンパクトなものが
多いようです。そこには、物件の現時点での妥当な査定額はもちろん、なぜその査定額になった
のかという根拠が簡単に説明されていることが一般的です。

【不動産鑑定】
「不動産鑑定」は、「不動産査定」と比べると、さまざまな要因を緻密に分析して行われます。
そのため、信頼度も不動産査定に比べて格段に高くなります。

分析に使われる要因としては、地盤、地域の人口、物価の動向、土地の利用規制などが含まれる
「一般的要因」というものがあります。
また、地域の環境から受ける影響（例えば土壌汚染の有無など）を含む「地域要因」、さらに
土地自体の形状や、建物であれば土地上での配置や管理状況を含む「個別的要因」というものが
あります。

これらの鑑定は、国家資格を持つ不動産鑑定士が行います。
また、それぞれの要因については国の統一基準に基づいて価格を算出します。

このときに作成された「不動産鑑定評価書」は、裁判所や税務署などの公的機関において重要な
資料として扱われるくらいの専門性と公正性があります。

「不動産査定」の場合、不動産会社によっては査定額が大きく変わることがあるのに対し
「不動産鑑定」の場合はほとんど同じような評価が出ることになります。

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公正証書遺言

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事故物件の売却方法
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◆事故物件を売却する3つの方法

前回お伝えしたように、事故物件とは、殺人事件や自殺、火災による死亡事故があった物件の
ことで、「心理的瑕疵がある」「査定結果が周辺相場よりも安くなる」「告知義務がある」
といった特徴があります。

事故物件を売却する場合、3つの方法があります。

【不動産会社の仲介で売却する】
事故物件は買い手が少なくなってしまいますが、全く売れないわけではありません。
周辺相場よりも安く売り出すことになるため、買い手によっては心理的瑕疵をそこまで気にせず
に購入する場合もあるからです。
周辺相場よりもどの程度安く売りに出すかなど、不動産会社と相談して売りに出しましょう。

【時間が経ってから売却する】
事故物件については、何年経てば告知しなくても良いという明確な基準が決まっていません。
そのため、いくら年数が経過したといっても告知義務が残ったままなのですが、年数が経ったこと
により、心理的な障壁が薄らいでいく可能性はあります。
そこで、数年経った状態で売却を行うという方法があります。
しかし、この方法では建物が劣化していったり、固定資産税などの維持費や固定費が掛かってしま
うので、注意が必要です。
また、一戸建ての場合は建物を解体し、土地として売却する事を検討しても良いでしょう。
この場合でも告知義務がなくなるわけではないのですが、買い手の心理的障壁が薄らぐ可能性が
あります。

【不動産会社に買取してもらう】
買い手を探すのが大変だし、何年も待つことができない、という場合には、不動産会社に買取を
依頼するのも一つの方法です。
全ての不動産会社が買取をしてくれるかどうかはわかりませんし、その価格もやはり相場より
ずっと安くなることが予想されます。
物件を将来的にどのようにしていきたいかをよく考え、不動産会社と相談してみてください。

事故物件は、殺人、自殺、事故死といったアクシデントによって生まれます。
そしてこれらのアクシデントは、起きない、起こさないように思っていても、いつどのようにして
起きるかは予測できません。

もしもお手持ちの不動産が事故物件となってしまった場合、その事実を下手に隠そうとしたり
独りで悩んだりせず、まずは不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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