2022年05月の記事一覧｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

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3つの媒介契約の違い
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◆3つの媒介契約

前回のおさらいになりますが、媒介契約とは不動産会社との間で取り決める約束事のこと。
そして3つの媒介契約は、「一般媒介契約」（以下、一般）、「専任媒介契約（同、専任）」、「専属専任媒介契約」（同、専属）の3つがあります。

【一般媒介契約とは】
一般では、複数の不動産会社との間で売却契約を結ぶことができます。複数の不動産会社との
やり取りが発生するために、いろいろな面で煩雑になってしまうというデメリットはありますが
多くの人の目に触れやすくなる、不動産会社が競争してスピーディーな売却の可能性がある
というメリットもあります。

また、一般の場合は売主が自分で見つけた買主と売買契約を結ぶ「自己発見取引」を行うことも
可能です。

【専任媒介契約とは】
専任は、一社に絞って契約を結びます。複数の不動産会社とのやり取りがないので、段取りは
非常にスムーズになります。契約をした不動産会社も、「自社の物件＝売却することで、少なく
とも売主からは仲介手数料を得られる」、ということで、しっかりとした営業活動をしてくれる
でしょう。

一般と同様、こちらも「自己発見取引」を行うことができます。

【専属専任媒介契約とは】
専属は、専任と同様に一社に絞って契約をします。専任と専属の大きな違いは「自己発見取引」
ができるかどうか。専属では売主が買い手を見つけた場合でも、不動産会社の仲介のもとに売買
を行うことになります。


◆一般と専任・専属の違い

指定流通機構（レインズ）というものがあります。これは、不動産会社が使う、物件情報を掲載
しているネットワークです。不動産会社同士は、このレインズを見ることによりどのような物件
が市場に売りに出ているのかを知ることができます。売主からすると、売却機会を最大化する
ためにも、このレインズへの掲載は非常に重要です。
一般の場合、レインズへの登録は任意となっていますが、専任では媒介契約の締結日から7営業日
以内、専属が5営業日以内に登録することが義務づけられています。

また、売主に対しての業務報告も、一般は任意ですが専任が2週間に1度以上、専属が1週間に
1度以上の報告が義務づけられています。

----------------------------------------本日は以上となります。

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松戸市内の不動産査定・不動産売却は地元松戸で35年のセンチュリー２１山一ハウスまで
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売り出し価格をどうやって決めていくのか!?①
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◆まずは相場観を養う

不動産会社による査定価格は、その不動産会社が「この価格なら市場に出しても、おおむね
三カ月以内に売れる！」と考えて付ける価格です。

不動産会社によって査定基準が少しずつ違っているため、複数の不動産会社に査定を依頼して
みましょう。そしてその査定価格の根拠を聞くことによって、査定価格が高めなのか、低めな
のか、また、実際の相場観も見えてくるでしょう。

また、売主には「このくらいで売りたい」という希望があると思います。そこには「こだわり
ぬいた斬新な内装」など、思い入れがあるでしょう。しかし、そういった思い入れは価格に反映
されにくいのが現実です。

残念ながらそうした思い入れは、新しい買主にとってマイナスになってしまう場合もあります。「こだわりぬいた内装」も、売主と同じ趣味の買主なら高い評価をしてくださるでしょうが、
趣味が異なる買主の場合は「購入後、自分の趣味に変更するため、リフォームが必要だな」と
いう評価になってしまいます。したがって、売主の思い入れがあるPOINTは、残念ながら査定
価格には影響しないことがほとんどです。

だからこそ、複数の会社に査定を依頼し、その根拠をしっかりと把握しておくことが大切になり
ます。査定の結果をもとに、売主自身も相場観を養っていきましょう。

----------------------------------------本日は以上となります。

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