2023年03月の記事一覧｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを解説しています。

私、東京にマンションを持っているんですけど、もう2年間空き家になっているんですよ。

それは、もったい無いですね。

----------------------------------------------------
「もしも不要な不動産を相続したら？」
----------------------------------------------------

◆不要な不動産をどうするか？

では、相続した不動産を自身が利用しない場合、どうすればいいのでしょうか。
いくつかの対処法が考えられます。

（1）賃貸に出す
持ち家を第三者に貸し出して、賃料収入を得る方法です。
愛着のある土地家屋を手放さずに済むのはメリットと言えます。
しかし、賃貸オーナーになるということは、建物の維持管理やトラブルの対応などに責任
を持たなくてはなりませんので、それなりの知識が求められます。
家賃収入による確定申告も必要になります。
また、借り手がいないと家賃収入が得られませんが、税金や維持管理などのコストはかかります。

（2）売却する
不要な不動産を売却することにより、毎年の税金や維持管理の手間などの負担からは解放され
ます。
売却益があれば、税金や諸経費はかかるものの、残りは相続人の所得になります。
ただし、「家あまり」のご時世でもあり、売りたくてもなかなか買い手がつかない可能性も
あります。
また、築年数が20年を超える戸建の場合、資産価値が低くなると一般的に言われているため
希望する価格での売却がかなわないことも考えられます。

（3）寄付する
寄付とは、無償で譲渡すること。寄付を受け付けてくれる相手としては、自治体、個人が考え
られます。
自治体などの場合、有効活用できる用途があると判断すれば寄付に応じてくれるかもしれま
せんが、ほとんどの場合、受け入れてもらえないと思われます。
厳しいことを言うようですが、不動産所有者が「タダでも良いから引き取ってもらいたい」
と思うような物件は、引き取り手がいない可能性が高いと言えます。
使い道のない土地や空き家は、「タダでもいらない」不動産という扱いを受けてしまいます。
個人の場合、欲しがる人はかなり限定的ですので、まずは隣家に持ち掛けてみるのが良い
でしょう。

（4）相続を放棄する
相続する前ならば、「相続しない」という選択肢もあります。
不要な不動産を相続してから持て余すより、潔く相続を放棄したほうが、先々を考えると
良い場合もあります。
注意しておかなくてはならないのは、相続放棄は不動産だけではなく、ほかの資産にも
適用されるということです。
「不動産は放棄するけれど、預貯金や貴金属は受け取りたい」ということはできません。
プラスの資産もマイナスの資産もすべて相続するか、すべて放棄するかのどちらかです。
相続放棄は裁判所に申請する必要があり、一度放棄したら取り消すことはできません。
放棄すべきかどうかわからない場合は、弁護士や、司法書士などに相談しましょう。

----------------------------------------

共有名義の不動産売却について解説しています


今持っている物件が妹と共有名義になっていて
こんな物件でも売却って出来るのでしょうか？

はい、妹様が今回の不動産に関しまして
売却を同意されているので有れば大丈夫です。

ただ、大きく分けて3つ程、妹様には立ち会って頂く場面が有ります。

------------------------------------------------------------
値下げのタイミングと売れないマンション②
------------------------------------------------------------

◆売れないマンションとは

なかなか買い手がつかない場合は、販売活動と物件のどちらか、または両方に問題があることが
多いです。
販売活動の問題とは、販売価格が相場より高い、同じマンション内に競合物件がある不動産会社
が営業活動を怠っている、などです。

一方、物件に問題がある場合は、次のようなものです。

【ランニングコストが高い物件】
物件の価格が安くても、管理費、修繕積立金、などを総合すると、毎月、数万円近くになる物件
もあります。
賃貸の家賃ほどにもなるランニングコストが掛かるとなると、いくら物件そのものの価格が安く
ても手が出づらいといえます。

築年数が新しいマンションで、現在の管理費・修繕積立金が低いマンションでも数年後、一気に
金額が高くなる可能性もあります。
築年数が経過した物件は、すでに管理費・修繕積立金が高額になっている場合もあります。
また、小規模マンションも一戸あたりの管理費や修繕積立金の負担割合が高くなりますので、
売れにくくなる可能性は高くなります。

【賃貸に出せない物件】
人口が増加傾向にあるなど、賃貸ニーズがあれば、投資物件として売れる場合もあります。
しかし、人口が減少していたり、住民の高齢化が進んで売物件がたくさんあったりする地域など
では、そういった需要も見込みづらくなります。

【空室の多い物件】
同じマンション内で全体の2割以上がすでに空き家になっている場合や、賃貸の割合が多い物件も
要注意です。
なぜなら、こうした物件は修繕積立金の滞納などで物件の維持管理が困難となっているケースが
あるからです。
その結果、劣化したところを直すことができなかったり、掃除が行き届いていなかったりと
見た目の印象が悪くなってしまうからです。

これらの条件に当てはまるマンションはなかなか買い手がつかないどころか、大幅な値下げが
必要な場合があります。
もしもご自身がお住まいのマンションにこういった傾向があるのであれば、そのまま住み続け
ようと腹をくくるか、もしくは納得しかねる金額であっても、早期に売却を検討した方が良い
といえるでしょう。

----------------------------------------

---------------------------------------------------------
値下げのタイミングと売れないマンション
---------------------------------------------------------

◆値下げのタイミングはいつ？

売りに出しても問い合わせが来ない場合、値下げに踏み切ることも必要になります。
そのタイミングですが、まずは需要の高い時期にあわせてみましょう。
例年、2、3月と9月に中古マンションの成約件数が多くあります。

そこで、その1カ月前くらいに値下げをすることで、問い合わせが増える可能性が高く
なると考えられます。

また、実際に問い合わせや見学をしてもらった購入希望者から、価格の交渉が入った
場合は真剣に検討すべきです。
とはいえ、販売価格と買主の希望価格の乖離が大きかった場合は難しいかもしれません。
ですが、購入希望の方が目の前にいるのですから、ずるずる値下げをして数ヶ月後に同じ価格
（もしかするとさらに低い価格）で売るよりもずっと良いと思いませんか!?

----------------------------------------

---------------------------------------------------
マンションの平均売却期間と適正価格
---------------------------------------------------

◆マンションの平均売却期間は？

不動産専門のデータ会社、東京カンテイが調査したデータに、マンションの平均売却期間が
出ています。
首都圏のデータを見てみると、売却開始から1カ月以内に売れたマンションは39.6％。3カ月
だと67.3％、7カ月だと90.5％、となっています。
データでは最終的に12カ月で100％が売れた、となっていますが、買い手がつかないなどの
理由で売却を中止した場合などもあると思われます。


◆売却にあたっては値引きも検討を

時期を追うごとに売れた物件が増えていく、というのは当然だと思うのですが、先ほどの調査
では、売り出し価格と実際に売れた価格の変化をセットでデータ化しており、値引きがどのよ
うなものだったかを数値化しています。

それによると、1カ月以内に売れたマンションは約3％の値引き、3カ月で6.83％、7カ月で13.06％、
12カ月で15.01％の値引きがありました。
つまり、時期を追うごとに物件が売れていくのは、単純に時間を掛けただけではなく、それに併せ
て値引き幅が増えていった、ということなのです。

スムーズな売却を行いたい場合には、売り出し当初に適正価格をつけているかどうか、がポイント
となるでしょう。

----------------------------------------