2023年09月の記事一覧｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

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媒介契約を結んだ不動産会社に不満！ どうしたらいい？
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「家を売り出したのに内覧が少ない…」
「ちゃんと宣伝してくれているのかな」
このような疑念が生じた場合、売主としては何をすればいいのでしょうか。

まずは不動産会社の販売活動をチェックすることから始めましょう。


◆「売却活動報告書」をチェックする

「売却活動報告書」とは、レインズに登録した物件について、その後の経過を報告する文書です。
専属専任媒介契約では、1週間に1回以上専任媒介契約では、2週間に1回以上不動産会社から、
顧客である売主に対して売却活動報告書を提出することが義務付けられています。

熱心で誠意のある不動産会社なら、義務付けられたペースに関係なく、頻繁に活動報告をしてくれ
ますが、義務付けられたペース以下だったり、最小限の内容しか報告してくれなかったりする不動
産会社では、販売活動も期待できないと言えるかもしれません。

売却活動報告書の内容では、以下のようなポイントをチェックしてください。
・どんな販売活動を行ったか
・問い合わせ数はどれくらいあったか
・内覧はどれくらいあったか
・内覧者や購入権当社からの反響や手応え
・周辺で販売中の競合物件の状況はどうか

問い合わせや内覧が少ないなら、その理由や、それに対する対策をどう考えているのかなど、きち
んと説明してもらう必要があります。
場合によっては販売活動のやり方を見直したほうが良いケースもありますので、買い手がつかない
理由を不動産会社がしっかり分析できているかを見極めましょう。


◆「この不動産会社では…」と感じたときの対応

不動産会社から納得のいく説明を受けられなかった場合や、不動産会社の販売活動に不満を感じて
いる場合、対策を考えて今後の進め方を再検討しなくてはなりません。

売主からの言葉を真摯に受け止め、販売活動がより良いものになるなら、それに越したことはあり
ません。
しかし、改善が見られない場合は、媒介契約を解消する、あるいは契約期間の終了後に別の不動産
会社を探すこと考えたほうが良いでしょう。

ただし、契約期間の途中で解約すると、これまでの販売経費を負担しなくてはならないことも。
媒介契約を中途解約した場合、売却が成立しなくても、チラシの作成費用などの実費を請求する
不動産会社が稀にあるようです。
不動産会社が販売活動を怠っていたなど、媒介契約に違反している場合は、契約期間中の解約も
可能です。
言われるがまま不利な解約をすることにならないよう、解約前には契約書を熟読しておきましょう。

不動産会社選びは、不動産売買においての大切なカギ。
売主からすれば、重要なパートナーです。
こちらの信頼を裏切るような不動産会社と契約することは、できる限り避けたいですね。

もちろん、売主としての責任も自覚しておくことが必要。
すべて不動産会社任せであとは知らんぷり。
そのうえ文句ばかり言う売主では、信頼関係を築くことができませんよね。
販売活動が適切かつ効果的に行われるよう、売却期間中は不動産会社と連絡を密にとり、活動内容
に目を配っておくことが、不動産会社選びで失敗しないための大事なポイントです。

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価格をどう見直すのが良いか
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◆どのくらいの値下げを行う？

不動産会社の査定額近くまで下げると、購入希望者は増えるでしょう。
しかし、そこまで売り急いでないのであれば、強気の価格でしばらく勝負することも作戦の一つ
です。少しずつ徐々に価格を下げていくことはおすすめできません。
不動産の購入を検討している方に「この物件は徐々に価格が下がっているな、もう少し待てば
もっと下がるかも」という印象を与える恐れがあります。

強気の価格でなかなか売れない場合は、いっきに数百万円の値下げを行うことも効果的です。
以前からその物件をチェックしていた人からすると「今がチャンスだ！うっかりしていると他の人
に買われてしまう」という気持ちになり、値下げの効果を最大限に発揮できます。

当初の値付けを高くして高値成約にチャレンジしたとしても、成約できないままある程度の期間が
経った場合、いっきに相場程度の価格に変更される事をおすすめします。

【意外とチェックをしている人は多い】
ご自身が物件を探す立場となったときのことを考えてみてください。
ポストに届くチラシや散歩途中で見かけた看板などで気になる物件を見つけたとき、「こんな物件
良いなぁ、でもちょっと高いなぁ」と思ったことはありませんか？

予定価格よりも高くて手が出ないときは内見に行きづらいものですが、価格が下がり、ちょっと
頑張れば、となれば、内見に行ってみようとなる買主は意外と多いものです。

また、気になる物件の価格を常にチェックし、大幅に価格が下がったときに「他の人に取られてし
まわないように」と急いで問い合わせをしてくる人もいます。

価格の見直しは売れ残った物件の安売り、ではなく、売主と買主双方の希望をすりあわせていく
ことだと考えていけば、納得した価格での売却につながっていくのではないでしょうか。

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価格をどう見直すのが良いか
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◆価格を見直すタイミング

物件を売り出した当初は何件か内見が来たのに、しばらくするとパタッと途絶えてしまうことが
あります。

一般的に物件情報は2～3週間ほどで情報が行き渡るため、おおむね1カ月ほどで客足が止まって
しまうことがありますが、そうした場合は価格が高いことが考えられます。ここが価格を見直す
タイミングといえるでしょう。


◆価格を見直さずにいると……

内見希望者が現れないのに価格をそのままにしておいても、新しい購入検討者はなかなか現れません。
もちろん売主の希望する価格で売れることが一番良いのですが、そのままでは時間だけが過ぎていく
…ということになりかねません。

不動産会社の担当者から提案されることもありますが、売却期限の希望がある場合は、売主から
担当者に価格の見直しを提案しても良いでしょう。

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購入希望者が現れない!?
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◆いつまでも購入希望者が来ない場合

依頼した不動産会社の担当者しか見学者を連れてこないで、他の不動産会社からの見学者が
現れない場合、売却を依頼した不動産会社が物件を囲い込んでいる可能性があります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、その不動産会社
にしか売却を依頼できない代わりに指定流通機構（レインズ）に物件情報を登録して公開しな
ければなりません。

つまり、他社からの問い合わせがない場合はレインズに登録することを怠っているか、または
問い合わせがきても「商談中ですので紹介できません」と断り、物件を囲い込んでいる可能性が
あります。

こうしたことを防ぐため、不動産会社がレインズに登録したことを証明する「登録証明書」
というものを受け取りましょう。
この「登録証明書」にはURLとパスワードが記載されているので、ご自身でもレインズで情報が
きちんと公開されているかどうかをチェックすることができます。

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