2022年09月の記事一覧｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

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売主が知っておきたい物件の引き渡しまでの流れ ～Part2～
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まずは前回のおさらいです。

◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

（1）所有権移転登記の準備
（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認
（3）引き渡しの準備


前回は、(1)～(2)までの記載内容や注意点をご紹介しました。
今回は、（3）とその他のやっておくべきことをお伝えします。

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞
※（1）～（2）については、前回のメールをご確認ください。


◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

不動産売買契約がめでたく成立したら、売主は物件を引き渡すまでに準備して
おかなくてはならないことがいくつかあります。専門家の対応が必要な場合も
ありますので、早めに着手することをお勧めします。

引き渡し前にやっておかなくてはならないのは、大きく分けて3つ。
（1）所有権移転登記の準備
（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認
（3）引き渡しの準備

以下で、それぞれ詳しく説明していきましょう。

（3）引き渡しの準備
引き渡し前に、売主は物件から引っ越し、不要なものがあれば撤去をしなくては
なりません。引っ越し後、買主に立ち会ってもらい、物件の引き渡し状態を確認
してもらいます。

引っ越しは準備も含めるとそれなりに時間がかかりますので、早めに引っ越し依頼
業者に依頼しておきましょう。賃貸物件を売却する場合、オーナーチェンジであれば
賃借人はそのままで問題ありませんが、退去が条件であれば、早めに通達しておかない
と引き渡しに間に合わなくなってしまいます。

また、土地を更地で引き渡す契約であれば、建物の解体も必要になります。解体も時間
と費用がかかりますので、引き渡しに間に合うよう計画的に進めなくてはなりません。
不動産会社に依頼して、解体業者を手配してもらうことが多いようです。


◆その他にやっておくべきことは？

ここまでにご紹介したこと以外に対応が必要なこととしては、売買代金の他にかかる各種
負担金の精算が挙げられます。公租公課（固定資産税や都市計画税）、管理費（マンション
の場合）などの精算が必要です。
所有権の移転に伴って支払者も変わりますので、引き渡し日までは売主、引き渡し後には
買主の負担となるよう、日割りで計算して清算を行います。
買主から精算金を受け取ったときは、領収書を発行するのを忘れないようにしましょう。
なお、領収証は仲介する不動産会社が準備してくれることが一般的です。

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売主が知っておきたい物件の引き渡しまでの流れ ～Part1～
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◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

不動産売買契約がめでたく成立したら、売主は物件を引き渡すまでに
準備しておかなくてはならないことがいくつかあります。
専門家の対応が必要な場合もありますので、早めに着手することをお勧めします。

引き渡し前にやっておかなくてはならないのは、大きく分けて3つ。
（1）所有権移転登記の準備
（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認
（3）引き渡しの準備

本日は（1）と（2）についてそれぞれ詳しく説明していきましょう。


◆引き渡し前にやっておくべき手続き

（1）所有権移転登記の準備
所有権移転登記の手続きは、住宅ローンの抵当権抹消の手続きと同時に行われるのが通常です。
抵当権を抹消するには、住宅ローンの残額を完済する必要があります。

不動産売却時の住宅ローンの完済には、買主が支払う物件購入代金を充てるのが一般的。
そのためにはまず、買主が売主に残代金を支払います。
買主が住宅ローンを利用して物件を購入するのであれば、金融機関が新たに抵当権を設定
して融資を実行した時点で、残代金の支払いが行われます。

売主は残代金を受け取ったら、所有権移転登記に必要な書類一式や、売主の住宅ローンの
ために設定されている抵当権の抹消書類一式を買主に渡し、買主はそれをもとに所有権移転
登記手続きを行います。

ここまでご説明した「決済」や「登記」に必要な手続きは、売主・買主の立ち会いの下、委任
された司法書士が行うケースがほとんどです。

（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認
引き渡す物件が契約条件どおりかどうかを、事前に確認・調整しておく必要があります。

物件の形状や間取り、広さが契約書と相違ないか。付帯設備の状態は契約書どおりか。
不具合や欠陥はないかなどを、現地で確認します。売主と買主、不動産会社が立ち会うことが
多くなっています。

また、境界の確認も重要です。こちらは売主と不動産会社、そして隣地の所有者の立ち会いの下
で行われます。
境界をめぐって隣地の所有者とトラブルが起きることがあるため、土地家屋調査士に依頼して
測量を実施してもらう場合もあります。

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不動産売買に欠かせない「手付金」とは？ ～Part3～
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◆「手付解除」のやり方

実際に手付解除をする方法を簡単に説明します。

＜売主が手付解除を行う場合＞
まず買主に契約解除の意思を伝えます。
その後、手付金の倍額を銀行振込などの方法で買主に支払います。

＜買主が手付解除を行う場合＞
まず売主に契約解除の意思を伝えます。
手付金を放棄することが解約の条件ですので、手付金として支払ったお金は戻ってきません。

契約書を交わした正式な取引ですので、解除の意思表示は、内容証明郵便などの書面で行った
ほうが安心です。
解除の意思を示した書面や、手付倍返しのお金（売主の場合）は、契約書に記した手付解除期日
までに届いている必要がありますので、注意しましょう。

また、一般的に手付解除により売買契約が解除された場合も、不動産会社への仲介手数料支払い
義務は残るケースがあることも覚えておきましょう。

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不動産売買に欠かせない「手付金」とは？ ～Part2～
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◆「手付解除」とは？

手付金のひとつである「解約手付」。解約手付で売買契約の解除権を行使することを
「手付解除」と言います。
前回もご説明したように、買主が解除する場合は手付を放棄し（手付流し）、売主が解除する
場合は受け取った手付金の倍額を返却（手付倍返し）すれば、無条件で契約を解約することが
できます。
理由を明確にする必要がなく、相手の同意を得なくても、一方的に解約できるということです。
解約手付を設定しておけば、高額な資産取引において、「やっぱり契約をやめたい」と考えた
とき、多大な不利益を被るリスクを軽減できます。


◆「手付解除」はいつでもできるわけではない

手付解除は無条件で契約を解除できますが、解除できる期限は決められています。
民法では、手付解除期限を「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」と定めています。
つまり、売主が契約解除できるのは、買主が契約の履行に着手するまで。買主が契約解除できる
のは、売主が契約の履行に着手するまで、ということです。

では、「契約の履行に着手」とはどのような状態を指すのでしょうか。
簡単に言うと、「売買を成立させるために必要な行為をしたとき」という意味です。ただし、
該当する行為を民法上で明示していないため、「履行に着手しているかどうか」で解約時に
トラブルに発展してしまうことも多いのです。

「履行に着手」と判断される例を示しておきましょう。

＜売主＞
・所有権移転の登記手続きをしたとき
・売却を前提とした分筆登記申請をしたとき
・抵当権を消滅させるために借入金の返済をしたとき
＜買主＞
・中間金や残代金の支払いをしたとき
・売買代金と引き換えで物件の引き渡し請求をしたとき

ただし、所有権移転の登記手続きや残代金の支払いは、物件の引き渡しと同じタイミングで
行われることが多くなっています。引き渡しギリギリまで手付解除が可能では、最後まで不安定
な状態で取引を進めることになります。

無用なトラブルを避けるために、手付解除期日を設けておくのが一般的です。売主・買主の合意
のもとで具体的な日付を決め、売買契約書にも明記されます。

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不動産売買に欠かせない「手付金」とは？ ～Part1～
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◆「手付金」はただのお金じゃない？

不動産の売買契約を締結する際、多くの場合、売主は買主から「手付金」を受け取ります。
「売買代金の一部を先払い」したお金のように考えている方もいらっしゃいますが、厳密に
言えば違います。

民法には手付に関する特有の規定が定められています。以下の3種類があり、それぞれ違った
目的や機能を持っていることを覚えておきましょう。

（1）証約手付
契約成立の証拠として授受される手付。

（2）違約手付
売主・買主のどちらかに債務不履行があった場合、相手方が被った損害に充てる手付。

（3）解約手付
売買契約を解除することになったときに充てる手付。
買主が解除する場合は手付を放棄し（手付流し）、売主が解除する場合は受け取った手付金の
倍額を返却（手付倍返し）する。

手付金は代金とは異なるもので、担保のような機能も持っていることがわかりますね。
本来ならば、買主から売買代金が全額支払われたとき、売主は手付金を返却しなくてはなりま
せん。
しかし、わざわざ手付金を返却して、別に売買代金を支払うのは手間がかかりますので、
「手付金を売買代金の一部として充当する」といった文言を売買契約書に盛り込み、手付金を
差し引いた残金を支払う形が一般的です。

手付金を代金の一部としてただ受け取るのではなく、どんな目的をもって交付されるお金なのか
を知っておくことが大事です。


◆手付金の相場はいくら？

手付金は、法令で支払うことが義務付けられているわけではありません。ただ、高額な資産取引
である不動産売買では、契約履行前に予期せぬ出来事が起きたときのための保障の意味もかねて、
手付金を交付するのが慣例です。
では、手付金はいくらなのでしょうか。

不動産会社が売主の場合は、手付金は20％以内と法律で定められています。個人が売主の場合、
法律で定められているわけではありませんが、手付金は売買代金の10％前後が相場になってい
ます。

不動産の売買契約を締結したあとも、他に良い物件との出会いがあれば、買主は解約に心が傾く
ものです。
しかし、せっかく決まった契約を反故にすることになれば、売主としては痛手。手付金が少なす
ぎると気軽に解約されてしまう可能性がありますし、多すぎると売主都合で解約したい時に金銭
的な損害が大きくなってしまいます。
売主として考えられるさまざまな状況を想定して、10％前後の間で妥当な手付金を設定すること
が肝心です。

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「不動産売買契約書」の記載内容と注意点 ～Part3～
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まずは前回のおさらいです。

◆不動産売買契約書の一般的な項目

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目
（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目
（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目
（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目
（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目
（6）危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

前回は、(2)～(4)までの記載内容や注意点をご紹介しました。
今回は、（5）～（6）までの項目をご紹介します。

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞
※（1）～（4）については、前回、前々回のメールをご確認ください。

（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目
物件の設備について、そのまま引き渡すのか撤去するのか、故障していないかなどを買主との
間で十分に調整し、契約書に記載します。
照明やエアコンなどの室内設備、敷地内の庭木や庭石、門や塀など、付帯設備の引き継ぎを
めぐるトラブルは少なくありません。給湯器や風呂釜など、経年劣化によって重大な危害が
発生するおそれがある「特定保守製品」については特に慎重に現状を伝え、買主との合意を
図らなくてはなりません。別途「設備表」を作成して、ひとつひとつ確認しながら契約内容
を決定することが多いようです。

（6）危険負担、契約違反による解除、瑕疵担保責任等に関する項目
●危険負担について
契約締結後、引き渡しが行われる前に、自然災害や火災などで物件が被害を受けた場合、どちら
が損害を負担するかを契約書に明記します。
民法上では買主負担が原則ですが、不動産売買では売主が物件を修復したうえで引き渡すのが
慣行になっています。損壊が激しく修復困難な場合は、買主は無条件で契約を解除できるとされ
ています。

●契約違反による解除について
売主、買主のどちらかに契約違反（債務不履行）があった場合、相手方が契約を解除できること
を明記します。
契約違反で契約解除になった場合、違反した側が違約金を支払うのが一般的です。違約金の金額
は契約時にあらかじめ定めますが、売買代金の10～20％で設定されることが多くなっています。

●反社会的勢力排除条項について
平成23年6月以降、売買契約書に反社会的勢力排除に関する条項が盛り込まれるようになりまし
た。売買契約である売主と買主が、暴力団等の反社会的勢力ではないこと、物件を反社会的勢力
の事務所や活動拠点にしないことなどを、契約書上で確約します。

●ローン特約について
買主が住宅ローンを利用して物件を購入する場合、契約書には融資先の金融機関名や融資予定額
が明記されます。あわせて、住宅ローンの借り入れができず、売買代金が支払えなくなる事態を
想定して「ローン特約」をつけるのが通常です。

ローン特約とは、ローンが不成立のときは売買契約を無条件で白紙に戻し、手付金などは無利息
で買主に返却することなどを確約するもの。ただし、買主がローン審査の手続きを怠ったとき
など、買主に落ち度があって不成立だった場合は適用されません。
ローン特約については、契約書に「融資承認取得期日」や「融資未承認の場合の契約解除期限」
を明記し、期限を明確にします。

●契約不適合責任について
物件に契約の内容に適合しないもの（契約不適合）が見つかった場合に備えた条項です。
以前は瑕疵担保責任と呼んでいた売主の責任ですが、2020年4月の民法改正により、契約不適合
責任に改められました。買主は改正前の契約解除や損害賠償に加え、追完請求や代金減額請求も
可能となりました。


◆不動産売買契約書の重要な事項は見落としなくチェック

3回にわたって重要な事項の解説をしましたが、実は不動産売買契約書には決まった書式がある
わけではございません。記載内容の決め方は自由ですので、もしかすると契約書に記しておく
べき事項が抜けていたり、不十分だったりする可能性もあるのです。
一方的に不利益を被ることがないよう、こちらのメールで紹介した重要な事項がどのような内容
か理解し、実際に売買契約書を取り交わすときもチェックしておきましょう。

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「不動産売買契約書」の記載内容と注意点 ～Part2～
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まずは前回のおさらいです。

◆不動産売買契約書の一般的な項目

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目
（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目
（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目
（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目
（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目
（6）危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

前回は、(1)～(2)までの記載内容や注意点をご紹介しました。
今回は、（3）～（4）までの項目をご紹介します。

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞
※（1）～（2）については、前回のメールをご確認ください。

（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目
●売買代金の支払時期と支払方法について
契約締結時に買主から手付金を受け取り、引き渡し時に残代金の支払いを受ける形が多くなっ
ています。土地面積の実測売買で引き渡し時に精算する場合は、その支払い方法についても
記載します。

●手付金と手付解除について
契約締結時に支払われる手付金は、最終的に売買代金の一部になります。契約当事者のどちら
かが契約の履行をしなかった場合の、手付金の扱いや手付解除の詳細についても明示されます。

●公租公課等の精算について
固定資産税や都市計画税など土地建物に課される税金や、光熱費、管理費などの各種負担金は、
売主と買主の間で清算するのが一般的です。
契約書には、負担の区分や精算方法などが明記されます。通常は、物件の引き渡しの前日までは
売主、引き渡し日以降は買主とし、精算は引き渡し日を基準に日割りで行うことが多いようです。
納付分担の起算日は「1月1日」か「4月1日」のどちらに決め、契約書にも記載します。

（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目
●所有権の移転の時期について
買主から売買代金が支払われると同時に、所有権が売主から買主に移転するのが通常です。
契約書にもその旨が明記されます。

●登記申請手続きについて
売主は、買主から売買代金を受領すると同時に、物件の所有権を買主の名義に移行する登記
申請手続きを行うのが通常です。契約書にもその旨が明記されます。

●引き渡し時期と抵当権の抹消について
物件の引き渡しも、売買代金の支払い、受領と同時に行われるのが通常です。
完全な所有権で引き渡す契約をした場合、抵当権や賃借権など設定されていないことを確認する
必要があります。所有権の行使を妨げる権利は、売主の責任で引き渡しまでに抹消しなければな
らず、契約書でもその旨が明記されます。

投資用物件の売買では、賃借人やテナントが入居した状態で、賃貸借契約がそのまま買主に引き
継がれる場合があります。引き継ぐ権利、引き継がない権利がそれぞれ明確に記載されているか
よく確認しましょう。

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「不動産売買契約書」の記載内容と注意点 ～Part1～
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◆「不動産売買契約書」に書かれていることは？

不動産の売買は、高額な資産を対象とした取引です。
契約内容や権利関係が複雑なため、不明確な状態で契約を締結すると、当事者同士でトラブルが
発生する可能性があります。

そのため、主要な契約内容を書面に記載して、契約当事者が互いに十分理解したうえで、契約を
締結することになっています。宅地建物取引業法においては、宅建業者が契約内容を記載した
契約書に記名押印して交付することになっています。


◆不動産売買契約書の一般的な項目

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目
（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目
（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目
（4）所有権の移転、引き渡し、登記に関する項目
（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目
（6）危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞
今回のブログでは、（1）～（2）までを詳しく見ていきましょう。

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目
●契約の当事者について
売主と買主の住所・氏名を記載します。

●売買される物件について
売買対象となる物件と範囲を明確にします。一般的には登記簿に基づいて表示されます。

（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目
●対象面積について
土地の面積は、登記簿に表示された面積と、実際の面積が異なる場合があります。
登記簿の面積で決定する場合は、実測面積と相違があっても異議を申し立てないことを明示。
実測面積で代金を決定する場合は、契約までに実測を行って決める方法と、契約後に実測して
登記簿上の面積の差額を精算する方法、契約で決めたどちらかが明示されます。

●境界について
売主は、物件の現地で買主の立ち会いのもと、隣地との境界がどこかを示さなくてはなりません。境界が不明な場合は、契約前や契約後、引き渡しまでに土地家屋調査士や測量士などを交えて、境界を確定します。あいまいなまま契約書を取り交わすと、トラブルのもとになります。

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