松戸の不動売却コラム,センチュリー21山一ハウス

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媒介契約を結んだ不動産会社に不満！ どうしたらいい？
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「家を売り出したのに内覧が少ない…」
「ちゃんと宣伝してくれているのかな」
このような疑念が生じた場合、売主としては何をすればいいのでしょうか。

まずは不動産会社の販売活動をチェックすることから始めましょう。


◆「売却活動報告書」をチェックする

「売却活動報告書」とは、レインズに登録した物件について、その後の経過を報告する文書です。
専属専任媒介契約では、1週間に1回以上専任媒介契約では、2週間に1回以上不動産会社から、
顧客である売主に対して売却活動報告書を提出することが義務付けられています。

熱心で誠意のある不動産会社なら、義務付けられたペースに関係なく、頻繁に活動報告をしてくれ
ますが、義務付けられたペース以下だったり、最小限の内容しか報告してくれなかったりする不動
産会社では、販売活動も期待できないと言えるかもしれません。

売却活動報告書の内容では、以下のようなポイントをチェックしてください。
・どんな販売活動を行ったか
・問い合わせ数はどれくらいあったか
・内覧はどれくらいあったか
・内覧者や購入権当社からの反響や手応え
・周辺で販売中の競合物件の状況はどうか

問い合わせや内覧が少ないなら、その理由や、それに対する対策をどう考えているのかなど、きち
んと説明してもらう必要があります。
場合によっては販売活動のやり方を見直したほうが良いケースもありますので、買い手がつかない
理由を不動産会社がしっかり分析できているかを見極めましょう。


◆「この不動産会社では…」と感じたときの対応

不動産会社から納得のいく説明を受けられなかった場合や、不動産会社の販売活動に不満を感じて
いる場合、対策を考えて今後の進め方を再検討しなくてはなりません。

売主からの言葉を真摯に受け止め、販売活動がより良いものになるなら、それに越したことはあり
ません。
しかし、改善が見られない場合は、媒介契約を解消する、あるいは契約期間の終了後に別の不動産
会社を探すこと考えたほうが良いでしょう。

ただし、契約期間の途中で解約すると、これまでの販売経費を負担しなくてはならないことも。
媒介契約を中途解約した場合、売却が成立しなくても、チラシの作成費用などの実費を請求する
不動産会社が稀にあるようです。
不動産会社が販売活動を怠っていたなど、媒介契約に違反している場合は、契約期間中の解約も
可能です。
言われるがまま不利な解約をすることにならないよう、解約前には契約書を熟読しておきましょう。

不動産会社選びは、不動産売買においての大切なカギ。
売主からすれば、重要なパートナーです。
こちらの信頼を裏切るような不動産会社と契約することは、できる限り避けたいですね。

もちろん、売主としての責任も自覚しておくことが必要。
すべて不動産会社任せであとは知らんぷり。
そのうえ文句ばかり言う売主では、信頼関係を築くことができませんよね。
販売活動が適切かつ効果的に行われるよう、売却期間中は不動産会社と連絡を密にとり、活動内容
に目を配っておくことが、不動産会社選びで失敗しないための大事なポイントです。

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価格をどう見直すのが良いか
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◆どのくらいの値下げを行う？

不動産会社の査定額近くまで下げると、購入希望者は増えるでしょう。
しかし、そこまで売り急いでないのであれば、強気の価格でしばらく勝負することも作戦の一つ
です。少しずつ徐々に価格を下げていくことはおすすめできません。
不動産の購入を検討している方に「この物件は徐々に価格が下がっているな、もう少し待てば
もっと下がるかも」という印象を与える恐れがあります。

強気の価格でなかなか売れない場合は、いっきに数百万円の値下げを行うことも効果的です。
以前からその物件をチェックしていた人からすると「今がチャンスだ！うっかりしていると他の人
に買われてしまう」という気持ちになり、値下げの効果を最大限に発揮できます。

当初の値付けを高くして高値成約にチャレンジしたとしても、成約できないままある程度の期間が
経った場合、いっきに相場程度の価格に変更される事をおすすめします。

【意外とチェックをしている人は多い】
ご自身が物件を探す立場となったときのことを考えてみてください。
ポストに届くチラシや散歩途中で見かけた看板などで気になる物件を見つけたとき、「こんな物件
良いなぁ、でもちょっと高いなぁ」と思ったことはありませんか？

予定価格よりも高くて手が出ないときは内見に行きづらいものですが、価格が下がり、ちょっと
頑張れば、となれば、内見に行ってみようとなる買主は意外と多いものです。

また、気になる物件の価格を常にチェックし、大幅に価格が下がったときに「他の人に取られてし
まわないように」と急いで問い合わせをしてくる人もいます。

価格の見直しは売れ残った物件の安売り、ではなく、売主と買主双方の希望をすりあわせていく
ことだと考えていけば、納得した価格での売却につながっていくのではないでしょうか。

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価格をどう見直すのが良いか
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◆価格を見直すタイミング

物件を売り出した当初は何件か内見が来たのに、しばらくするとパタッと途絶えてしまうことが
あります。

一般的に物件情報は2～3週間ほどで情報が行き渡るため、おおむね1カ月ほどで客足が止まって
しまうことがありますが、そうした場合は価格が高いことが考えられます。ここが価格を見直す
タイミングといえるでしょう。


◆価格を見直さずにいると……

内見希望者が現れないのに価格をそのままにしておいても、新しい購入検討者はなかなか現れません。
もちろん売主の希望する価格で売れることが一番良いのですが、そのままでは時間だけが過ぎていく
…ということになりかねません。

不動産会社の担当者から提案されることもありますが、売却期限の希望がある場合は、売主から
担当者に価格の見直しを提案しても良いでしょう。

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購入希望者が現れない!?
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◆いつまでも購入希望者が来ない場合

依頼した不動産会社の担当者しか見学者を連れてこないで、他の不動産会社からの見学者が
現れない場合、売却を依頼した不動産会社が物件を囲い込んでいる可能性があります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、その不動産会社
にしか売却を依頼できない代わりに指定流通機構（レインズ）に物件情報を登録して公開しな
ければなりません。

つまり、他社からの問い合わせがない場合はレインズに登録することを怠っているか、または
問い合わせがきても「商談中ですので紹介できません」と断り、物件を囲い込んでいる可能性が
あります。

こうしたことを防ぐため、不動産会社がレインズに登録したことを証明する「登録証明書」
というものを受け取りましょう。
この「登録証明書」にはURLとパスワードが記載されているので、ご自身でもレインズで情報が
きちんと公開されているかどうかをチェックすることができます。

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ホームステージングの今後
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◆これからはホームステージングが当たり前に！？

アメリカでは自宅にお客さんを招いてパーティーを行う機会が多くあります。そのため、日頃から
家のインテリアやエクステリアをセンス良く飾り付けています。
こうした見栄えの良い家は、その人自身のステータスにもつながり、ひいては物件を売却する際に
高く売れる傾向があります。

家のインテリアやエクステリアに投資をしてホームステージングを行うこと、そして価値を高めて
いく、ということがこれから先の日本でも広がっていくと面白いですね。

掃除や整理整頓は当然のことながら、少し余裕が出たらインテリアやエクステリアにもこだわりを
求めていくと、将来的な売却時に高く売れる可能性が上がるとともに、日々の生活にも張りと潤い
が出てくるでしょう。

毎日を楽しく充実したものにしながら、将来の売却時につながっていくと思うと、ホームステージ
ングはこれからの「選択肢の一つ」になっていくものかもしれませんね。



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ホームステージングの効果とやり方
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◆ホームステージングの効果はどのくらい？

日本ホームステージング協会によると、販売までの平均日数はホームステージングを行わない場合
が124日なのに対し、ホームステージングを行った場合は40日と、およそ3分の1に短縮されたそうです。
販売期間をこれだけ短縮できることは魅力ですね。

次に価格面に目を向けますと、当初の査定額の平均が4500万円だったのに対し、ホームステージング
後は約4523万円と23万円アップしています。
ホームステージングにかかる費用の平均は約18万円ということなので、価格面ではそんなに効果が
ないようにも思えます。

しかし、売却まで日数がかかると、そのぶん価格を下げてより目にとまるようにすることが多いと
いうことを考えると、ホームステージングを行うことで当初の予定価格のまま売却できる可能性が
より高くなる、という風にも考えられるため、やはりホームステージングは一定の効果があると
言えるでしょう。


◆ホームステージングは誰に頼む？

【専門業者に頼む】
ホームステージングを行う専門業者も増えていますが、多くは不動産会社を窓口として依頼を受け
ています。
ですから、不動産会社の担当者にまずは相談し、専門業者を紹介してもらいましょう。

最近では、不動産会社の営業担当者自身がホームステージングの資格を取得するなど、不動産会社
自体がホームステージングを手がけるケースも見受けられるようになってきました。

もちろん、ご自身で「この業者に頼みたい！」というところがある場合は、そちらに頼むのもOK
です。しかし、万が一のトラブルを避けるためにも、不動産会社の担当者に一度話をしておくのが
良いでしょう。

【自分でホームステージングに挑戦！】
ご自身でインテリアに興味がある場合は、自分で挑戦するのも良いかもしれません。
ホームステージングの資格を取ったり、ホームステージングについて勉強してみたりしても良いでしょう。

自分で家具や小物をそろえるのは手間と費用が掛かかりますが、普段からインテリアに興味やこだわり
がある方なら、それほど負担がかからないでしょう。

もしも時間に余裕があったり、インテリアに自信があったりする場合は、ご自身でホームステージング
に挑戦してみるのも良いでしょう。

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ホームステージングについて知ろう！
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◆ホームステージングの行い方

【まずは荷物を減らす！】
空室中の物件ならそのままでも構いませんが、現在居住中の物件の場合は、まず荷物を減らしま
しょう。
そして単純に片付けてしまうのではなく、おしゃれに見えるポイントを作ってみると良いでしょう。

照明や小物、観葉植物や花瓶に飾った花など、思わず目を惹くポイントを作ると好印象に見えます。
また、「この部屋はココがポイント！」（例えば大きな窓だったり、高い天井だったり）というと
ころがある場合は、そこがより魅力的に見えるようにするのが大事です。

もし、ものを減らすのが難しい場合でも、きちっと整理整頓された本棚やクローゼットも、実際に
住んでみたときをイメージでき、すてきな部屋に見えることでしょう。

ただし、居住中の物件でホームステージングを行うことは稀であると覚えておいてください。

【空室の場合】
現在空室の場合は、インテリアや小物をイチから持ち込んで部屋を飾り付けるので、コーディネー
トがしやすいです。
そのときに気を付けたいのは、物件の間取りや住所などから居住者をイメージしてホームステージ
ングを行うということ。

家族向けの広い物件であれば、子ども向けの机を置いたり、グリーンを効果的に配置したりして、
優雅さや広さをアピールするようにしましょう。
単身者向けや、夫婦2人暮らしを想定した2LDKの分譲マンションなどでしたら、おしゃれなベッド
やソファなどの家具を配置して、すてきな新生活をイメージさせたほうが良いかもしれませんね。

ターゲットをしっかりと絞り込み、実際に住んでみたときのイメージを想起させるようなホーム
ステージングができれば、物件を検索している人の目にとまる確率も大きくアップするようになる
でしょう。

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Aコース：まずは相場から知りたい

Bコース：急いではいないが売却を検討されている

Cコース：できるだけ早く売却したい

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ホームステージングについて知ろう！
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◆ホームステージングとは？

ホームステージングとは、物件を売却する際、インテリアを飾り付けてモデルルームのような
空間にすることです。
不動産をなるべく高価で売却したいというときに、家を見栄え良くする方法として活用されて
います。

アメリカなどでは40年以上前からホームステージングという手法が広まり、現在では物件を売却
する際に多くの人が利用しています。
日本でも数年前から普及しており、他の物件と差を付けるために取り入れる方が増えてきています。


◆見栄えは大事！

物件に見学に来てもらった際に見栄え良くすることはもちろんですが、その前段階として「見学して
みたい」と思ってもらうことが大切です。

最近では物件を探す人のほとんどが、インターネット（不動産ポータルサイト等を含む）で検索して
います。
場所や価格といった条件で検索した後、実際の間取り図や物件の写真を見て、見学するかどうかを
決めていきます。
そのとき、ありふれた日常の写真を撮るのではなく、ホームステージングを行って見栄えの良い家の
写真を撮っておいたほうが、購入希望者に「見学してみたい！」と思わせてくれるでしょう。
「インスタ映え」ならぬ「ポータルサイト映え」を意識することが大切です。

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見学者に好印象を持ってもらいましょう！
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◆そもそも内見とは？

購入検討者が実際に物件を訪れ、見学してもらうことが「内見」です。「内覧」とも言いますね。

内見は、購入を検討している人たちにとって、物件の印象を左右する重要なポイントです。
売主としてはしっかりと準備をし、好印象を与えるようにしたいですね。


◆まずは整理整頓！

室内に物が多いと、それだけで雑多な印象を与えますし、部屋も狭く見えてしまいます。
不要な物は早めに処分しておきましょう。

クローゼットや押し入れにしまえる物は入れておく、それでもあふれてしまうくらい物が多い場合
はトランクルームを借りておく、というのも一つの手です。

内見のためだけにトランクルームを借りるのはもったいない気もしますが、その後の引っ越しのこ
とも考えると便利です。
シーズンオフの物を先にトランクルームに預けておけば、売主自身が引っ越した後に、新居で荷物
に囲まれて荷ほどきに一苦労、ということも防げます。


◆明るい印象を与えましょう

室内が暗いと、どうしても印象が悪くなります。日当たりの良い部屋であればカーテンを開けて
おく、室内の照明はつけておく、といったことも、細かいところですが重要になってきます。

電球や蛍光灯が切れかけている、なんていう部屋がある場合は、必ず買い替えておきましょう。


◆プロに頼んでさらに好印象を！

【手軽に頼めるハウスクリーニング】
整理整頓に加えて、掃除も大切です。
ですが、ご自身で掃除をしてもなかなか落ちない汚れがある場合は、ハウスクリーニングを頼んで
みるのも良いでしょう。

プロに頼むと費用が掛かってしまいますが、売却価格がグッと高くなる可能性があると考えると
結果的にお得になるといえるでしょう。
また、売却を依頼している不動産会社に相談すれば、ハウスクリーニング業者を紹介してくれます。

【リフォームはケースバイケース】
印象を高めようと考えると、壁紙やトイレなどのリフォームも頭をよぎるかもしれません。
実際に、不動産の広告で「リフォーム済み」と書かれている物件を目にしたことがあると思います。

リフォーム済み物件は、買主からすると購入後のリフォーム費用が掛からないというメリットが
ある一方、趣味に合わないリフォームであれば、それがそのままデメリットとなってしまいます。

リフォームは数十万円以上の費用が掛かるので、費用対効果として優れているかどうかはケースバイ
ケース。不動産会社の担当者ともしっかり相談をしてからにしましょう。


◆「値引きします」はNGワード!?

見学者からすると内見の時に売主がいたほうが、物件について細かく質問できるので嬉しいもの
です。見学者からの質問には率直に答えると印象がとても良くなるでしょう。

しかし、そこで早く売りたいからと「安くします」「値引きしますね」というのはNGワード。
何か悪いところでもあるのか、隠したいところでもあるのか、と勘ぐられてしまいかねません。

金額の交渉などについては不動産会社の担当者に任せるか、先方から持ちかけられても即答せずに
いったん考える姿勢を見せておくと良いでしょう。

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不動産買取に関するよくある質問／不動産買取のまとめ
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◆不動産買取 Q＆A
お客さまからよくいただく質問を、Q＆Aにまとめました。

Q1．不動産買取に費用はかかる？
A1．「仲介手数料」は不要ですが、不動産を売却する際の費用は発生します。

買取で売却した場合、「仲介手数料」はかかりませんが、不動産を手放す際にかかる費用や税金は
仲介で手放すときと同様にかかります。
・仲介手数料…0円
・印紙代…1,000円～60,000円（売却金額によって異なる。詳しくは国税庁ホームページを確認）
・登記費用…売渡証書作成費用抵当権抹消費用、など。一般住宅の場合、おおよそ3万円程度
・ローン一括返済費用…一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料。1～3万円程度
・譲渡所得にかかる所得税や住民税（※譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費）
…売却した日から所有期間5年以下の場合　譲渡所得×39．63％
…売却した日から所有期間5年超の場合　譲渡所得×20．315％
・その他の費用…引っ越し費用など

Q2．売却が決まったら、すぐに引っ越さなくてはいけない？
A2．買取なら売主の都合に合わせて引っ越しのスケジュールが立てられます。

仲介で売却する場合は、買い手の都合にも配慮する必要があり、売主の一存で引っ越し時期を決め
るのは困難です。
買取なら、売却する相手は不動産会社ですので、売却日や引っ越し時期などを相談しながら進める
ことも可能です。
不動産会社と直接交渉できるのも、買取のメリットのひとつだと言えます。

Q3．不要な家電や家具はそのまま置いていける？
A3．売却先の不動産会社に引き取ってもらえる場合もあります。

不用品の取り扱いは、不動産会社によっても異なります。
ただ、不用品を処分する業者と提携している不動産会社も多く、現状のままで不動産を引き取って
もらえるかもしれません。
ご自身で処分する前に、不動産会社に相談することをおすすめします。


◆不動産買取のポイントまとめ

不動産売却には、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

「仲介」は、「時間がかかってもいいから、少しでも高く売りたい」という方に向いている売却
方法です。

一方、「買取」は、以下のような方におすすめです。
・売却価格にはこだわらないが、早く売却（現金化）したい
・契約不適合責任を負いたくない
・面倒な手間をかけず、スムーズに売却したい
・築年数が古い、立地が良くないなど、悪条件がある
・「仲介」で売り出し中だが、なかなか売れなくて困っている

不動産の買取を行っている不動産会社は多数あります。
物件の価値を理解し、誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶことが大切なポイントです。
納得できる金額で買取をしてもらうためにも、いくつかの業者に買取査定を依頼して、比較して
みることから始めてみてはいかがでしょうか。

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