2022年11月の記事一覧｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

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築古マンションは売れない？ 売却するときの注意点
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築30年、40年といった歴史を持つマンションは、売却するのが難しいと考える方は少なくあり
ません。
しかし、築年数が古いからといって、一概に「価値がない」「売れない」とは評価できません。
築年数だけにとらわれず、物件の潜在的な魅力に注目してみましょう。
マンションの価格は、築年数だけで決まるわけではありません。ご自身が所有する物件の適正
な価値を知ることが、高値でのスムーズな売却につながります。


◆築年数○○年だと「築古マンション」？

築年数が新しい物件は「築浅」、反対に築年数が古い物件は「築古」と呼ばれますが、実は、
この呼び方に明確な定義はありません。
「何年以下が築浅」「何年以上が築古」と決められているわけではないのです。

戸建の場合、「20年で建物価値がゼロになる」などと言われることがあります。
木造住宅の法定耐用年数（22年）を目安にした場合、確かにその考え方は理屈としては理解
できます。
しかし、RC構造（鉄筋コンクリート造）のマンションの場合、耐用年数は47年とされています。
築40年でも、普通の中古物件として売りに出され、買い手がつくことは珍しくありません。

もちろん、法定耐用年数は実際のマンションの状態や資産価値を示すものではありませんが、
築年数が古いからといって「売れない」と決めつけなくていいと思います。

改修工事など必要なメンテナンスが定期的に行われているマンションでは、建物の寿命も長く
なります。
駅近、人気エリアなど、希少性の高い立地に所在するマンションでは、「ビンテージマンション」
などと呼ばれ、中古でも購入希望者が引きも切らないケースもあります。
マンションの立地や管理状態など、買い手にとって魅力的な要素があれば、売買成立の可能性は
十分にあります。


◆築年数の古いマンションのデメリットは？

マンションの建物自体の価値を判断する目安のひとつに、「耐震基準」があります。
建築基準法の耐震基準が強化されたのは、1981年（昭和56年）6月のこと。これ以前に建築確認
を受けたマンションは「旧耐震建築物」と言われ、中古マンション市場では買い手に敬遠されて
しまうことがあります。

しかし、管理組合がしっかりしているマンションでは、耐震基準の強化後に耐震化（耐震診断や
耐震改修工事）を行っていることもあり、地震の備えができています。

耐震化工事が実施されているか否かは、マンションのコンディションや資産価値を維持する要素
のひとつであり、物件の付加価値として築年数の古さというデメリットをある程度カバーしてく
れることもあります。

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抵当権の抹消はどのように行うのか
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不動産は、抵当権がついたままでは売却できません。
抵当権がついているなら、住宅ローンを完済して、登記上の抵当権の抹消をすることが必須条件。
未払いがある場合も、売買契約のうえで引き渡し前に抵当権抹消を約束するのが一般的です。
では住宅ローンが残った不動産を売却するには、どうしたらいいのでしょうか。


◆住宅ローンが残った不動産は売却できる？

結論から言えば、「可能」です。
住宅ローンの残債がまだ残っている不動産を売却する場合、買主から売却代金が振り込まれしだ
い、その売却代金を用いて金融機関にローンを完済する流れになります。

不動産を売却することを決めたら、早めに金融機関に連絡しておきましょう。その後のローン
返済（繰り上げ返済）手続きや注意点など、詳しく教えてもらえるはずです。
売却が決まったら、買主から売却代金を受け取って決済する日についても、金融機関に知らせて
おくと、その後の手続きがスムーズになります。

不動産の売買契約では、売主は担保の登記がない状態で不動産を引き渡す旨の条項が記載されて
いるのが通常ですので、金融機関での返済手続きが済んだら、今度は登記の「抵当権の抹消」
手続きをしなくてはなりません。その際、不動産の「所有権移転」（売主→買主）の登記申請も
同時に行うことが多くなっています。


◆「抵当権の抹消」登記は自分でできる？

登記は、必要な書類を取りそろえて自ら法務局に申請することも可能です。
しかし、住宅ローンの完済に売却代金をあて、その後に抵当権の抹消をするとなると、手続きは
かなり複雑なものになります。所有権移転の登記も同じタイミングで行うことが多いため、一連
の流れを熟知していないと、その日のうちに登記の手続きを終えられない可能性があります。

法律上の権利関係を明確にする不動産登記は、専門家である司法書士に依頼した方が安心です。

司法書士に所有権移転や抵当権抹消の登記を一括して委任する場合、売却代金で住宅ローンを
決済するときから、司法書士に立ち会ってもらいます。この場にはローンの返済先である金融
機関も同席しています。金融機関側は、住宅ローンが完済したことを確認したのちに、委任さ
れた司法書士に抵当権抹消登記に必要な書類一式を渡します。司法書士がその書類を取りまと
めて法務局に出向き、抵当権抹消や所有権移転の登記申請を行うのです。

登記は、不動産の権利を国に認めてもらうもの。抵当権の抹消も、借金がない物件であることを
国に認めてもらうものです。間違いのないよう、ひとつひとつ確実かつ慎重に手続きを進める
ことが肝心だと言えます。

司法書士に依頼すれば報酬は発生しますが、専門家の力を借りることでスムーズに手続きを終え
ることができます。
トラブルのない不動産取引を行うためにも、登記申請は自分でやらず、司法書士に任せることを
おすすめします。

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