上手な不動産売却についての記事一覧｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

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不動産相場を調べよう～不動産相場はどうやって調べれば良い!?～
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◆物件情報サイトで調べる

不動産の相場を調べようとして、最初に思いつくのは不動産ポータルサイトで調べる方法
ではないでしょうか。

自分が売りたいと思う不動産と似たような条件の物件が、いったいいくらで売りに出ている
のかを見れば、ある程度の相場を見て取ることができます。そのときに見るべき条件は、
最寄り駅とそこからの距離、広さ、間取り、築年数、などです。

いくら同じ広さや間取り、駅からの距離であっても、便利の良い複数路線の利用できる駅と、
急行の止まらない小さな駅とでは比較できないので注意しましょう。

また、電車を利用することが当たり前の都心部では駅からの近さが重要になる一方、電車より
もマイカー通勤の多い地方などの場合は駅からの距離よりも駐車スペースが何台分あるか、
主要な幹線道路へのアクセスはどうかといったことが重要になってきます。

そうした場合は、徒歩圏内にスーパーがなくてもさして問題にならない、なんていう場合も
あります。

条件を比較する場合には、ご自身やその周りの方のライフスタイルも加味して考えると良い
でしょう。

自分が売りたい価格を考えると同時に、自分が「この条件でこの値段なら買いたい」と思える
物件をチェックして比較し、どこがその価格に対して納得できているのかを考えてみるのも
良いかもしれませんね。

----------------------------------------本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方はお気軽にご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！

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不動産会社が行う仲介業務とは ～後編～
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◆不動産会社が行う6つの仲介業務

前回は、「物件の査定」「権利関係の調査」「広告」をご紹介しました。
今回は、実際の売買に関わる部分をご紹介します。

【物件の内覧】
物件に興味を持ってくれた人がいた場合、広告の写真だけでは伝わらない物件
の詳細を見てもらうため、内覧を行います。
売り手がまだ物件に住んでいる場合は、買い手だけでなく売り手の日程調整も
行わなければいけません。

内覧当日は、不動産会社の担当者が買い手を物件に案内し、詳しい説明を行います。
案内後、買い手から価格交渉などがあった場合は、担当者からその旨を売り手に
伝えるなどの売却活動を進めていきます。
ただし、内覧の場で価格の交渉が行われることはまずありません。

【売買契約書の作成・締結】
内覧を行った後、購入希望者が不動産の購入を決めた場合、いよいよ売買契約書の作成
と契約の締結を行います。不動産会社には売買契約書のひな形が用意されているため、
必要な部分を記載した売買契約書を作成します。

作成した売買契約書は、宅地建物取引士の記名・押印が必要です。宅地建物取引士は、
重要事項説明書への記名・押印、重要事項説明を行わなくてはなりません。
重要事項とは、売買の対象となっている不動産の権利関係や設備の整備状況、法令上の
制限などのことで、契約の解除や違約金、欠陥があった場合の対応などもここに含まれ
ています。

重要事項説明書や売買契約書の内容に不備があった場合、売却後にトラブルに発展する
可能性が高いため、売り手も事前に間違っているところや抜けているところがないか、
目を通しておくことが大切です。

【トラブルの対応】
引き渡し後の物件に何かしらの欠陥があった場合など、トラブルが発生した場合は
不動産会社がその対応を行います。契約不適合責任に該当するような事柄が発生した
ときなどをさします。


◆仲介を依頼した方がメリットが多い

不動産の売却を不動産会社に依頼する場合は、仲介手数料が発生します。。不動産会社に
支払う仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められており、200万円以下の場合
は売却価格の5％以内、200万～400万円で4％以内、400万円以上で3％以内となっています。

物件の売却価格が高くなれば高くなるほど、仲介手数料をもったいないと思ってしまうかも
しれません。しかし、買い手を探すこと、契約を結ぶこと、その後のトラブルのことなどを
総合して考えると不動産会社に仲介業務を依頼するメリットの方が大きいといえるでしょう。

----------------------------------------本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方はお気軽にご連絡いただければ幸いです。
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不動産会社が行う仲介業務とは ～前篇～

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◆不動産会社の役割とは

不動産の売買を行う際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

しかし、仲介手数料が必要となることから、仲介を依頼せずに自分で売買を
行ってみたい、という方もいらっしゃると思います。

ご自身で売買を行うとなると、不動産会社が行う仕事の多くを自分でやらな
ければなりません。そして、不動産会社が行う仕事がどのようなものかを
確認しておかなければなりません。

仲介業務は大きく6つありますが、今回はそのうち3つをご紹介します。

【物件の査定】

物件を売却する際、いくらで売却するかを明示しなければならないため、売出価格
を設定します。

売出価格は売り手が自由に設定することができますが、その価格が周辺の相場から
大きく乖離してしまっている場合には、なかなか買い手が見つかりません。

そこで、不動産会社は物件の査定を行い、適切な売出価格を設定するように助言を
行います。

不動産会社に依頼せずに自分で売買する場合は、「いくらで売れるか」をご自身で
調べることになりますが、これはかなり難しいと思います。

【権利関係の調査】

物件を売却する際に支障が生じる可能性がある権利関係、例えば抵当権や再建築不可
の条件がついているかどうかなどの調査を行います。

再建築不可の不動産などは、売却する際に不利になるため、対策を練らなければなりません。

そのため、売却を進めるときには、まず売却対象の不動産の法令上の制限がどのよう
になっているかを調査します。

【広告】

不動産の査定が終了し、権利関係が明確になったあとは、売出価格を設定して広告を行います。
顧客を抱えている不動産会社の場合、広告を出す前に声を掛けることもあります。
そこで売却先が決まらなかった場合、自社サイト、不動産ポータルサイト、折り込みチラシ、
ポスティングなどの方法で買い手の募集を行います。

近年は不動産をネットで検索する人が増えてきています。そのため、自社サイトや不動産
ポータルサイトに物件を掲載するのが一般的です。

しかしこの方法は、サイトを実際に見てくれないと意味がありません。
そこで、折り込みチラシやポスティングといった、不動産を探している人の目に触れる
可能性の高い広告方法を組み合わせながら募集広告を行います。

不動産会社の仲介業務、6つのうち3つをご紹介しました。残り3つは次回ご紹介いたします。

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不動産売却の前に確認しておきたいこと②

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不動産売却を思い立ったとき、まず何をすればいいのでしょうか。

今回は、不動産売却のために実際に動き出す前に、考えておきたいこと、情報収集
しておくと役立つことなどをまとめます。

より良い条件で、スムーズに不動産を売却するために、紙などにまとめてご自身の
考えを整理しておきましょう。

◆売却の希望条件は？

売却の目的によって、最適な売却方法は異なります。

目的にあった売却方法や引き渡し時期など希望条件を整理しましょう。

【売却方法】

・なるべく短期間で売却したい

・なるべく高値で売却したい

・近所の人に知られず売却したい

【不動産の売却時期】

・できるだけ早く売却したい

・○年○月○日までに売却したい

・特に決めていない

【売却希望金額】

・○○○円以上で売却したい

・住宅ローンの借入金残高分以上で売却したい

・いくらくらいが妥当か、見当がつかない

売却時期や売却金額は、今後の計画にも影響してきます。

譲れない条件は何か、どの程度なら妥協できるのかなど、具体的に考えて
おくことが大切。希望条件がはっきりしていれば、不動産会社も話を進め
やすく、スムーズに不動産売却を進められます。

不動産売却は、人生の中で何度もあるわけではない大きな決断です。
少しでも希望に近いかたちで売却したいですよね。

本格的に売却活動を始める前によく考え、後悔しない方法を考えて
みてください。

 
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こんにちは。
山一ハウスです。

本ブログでは、不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

今回のテーマは、「不動産売却の前に確認しておきたいこと」。

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不動産売却の前に確認しておきたいこと①

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不動産売却を思い立ったとき、まず何をすればいいのでしょうか。

今回は、不動産売却のために実際に動き出す前に、考えておきたいこと、情報収集して
おくと役立つことなどをまとめます。

より良い条件で、スムーズに不動産を売却するために、紙などにまとめてご自身の考えを
整理しておきましょう。

◆なぜ不動産を売却するのか？

不動産を売却する目的をはっきりさせることで、不動産会社選びやスケジュールの立て方
など「不動産売却をどのように進めていくか」の方針が見えてきます。

不動産売却の目的は人それぞれ違います。

・住み替え…もっと広い住まいやより良い環境の住まいへ住み替えたい。シニアライフを
　送るために駅近のマンションや高齢者住宅に住み替えたいなど。

・資産整理…住む人がいなくなった住居を処分したい、相続した住居を現金化したいなど。

・経済的な事情…収入や生活の変化で、住宅ローンの返済ができないなど。

・家庭の事情…離婚に伴う財産分与などのため、マイホームを売却するなど。

・投資物件の組み換え…複数の区分所有投資物件を売却し、一棟物件へ買い替えするなど。

「なぜ不動産を売却するのか」の事情しだいでは、売却方法が異なります。

不動産を売却する理由や目的を不動産会社に明確に伝えられるよう話を整理しておくと、最適
な売却方法を提案してもらえるはずです。

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「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

さて今回は、「不動産会社の見極め方」についてお話します。売却するために大切な物件を委ねるなら
どんな不動産会社がふさわしいのでしょうか。

不動産会社選びで見るべきポイントをまとめます。媒介契約を結んだ後に後悔しないためにも、不動産会社
選びの参考にしてください。

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媒介契約を結ぶ不動産会社の見極め方

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不動産売却を検討する方が最初に悩むのは「どの不動産会社に頼むか」ではないでしょうか。

不動産売却を請け負う不動産会社は世の中にたくさんあります。契約を結んだ後に、「物件が売れない」
「本当にちゃんと販売活動をしているのか」など、不信感を抱いてしまうような事態は絶対に避けたいものです。

不動産会社選びをするときは、まず以下のことを確認しましょう。

◆優良な不動産会社を選ぶための2つのポイント

＜レインズとは？＞

不動産流通機構が運営するネットワークシステム。

不動産を売却したい人、貸したい人との媒介契約に基づいて不動産会社が登録し、不動産業界全体が連携して
購入希望者や賃借希望者を探せる仕組みになっています。

レインズでは毎年10万件以上の不動産が登録され、取引されてきた実績があります。

不動産を売却したい人、不動産を貸したい人からすると、どの不動産会社に依頼しても買いたい人、借りたい人
と出会う機会の損失がない点が大きなメリットといえるでしょう。

登録された情報は不動産業界全体で情報共有されるので、円滑かつ効率的に取引が成立することが期待できます。
媒介契約を検討している不動産会社には、物件をきちんとレインズに登録してくれるかどうかを、念のため確認
しておいた方がいいでしょう。

（2）どんな販売活動をしている？

媒介契約を結ぶと、売主に変わって不動産会社が売却のための販売活動を請け負ってくれます。積極的に宣伝や
情報掲載をしてくれれば、買い手が見つかりやすく、高値での売却も期待できます。

しかし、販売活動に消極的な不動産会社では、物件情報が人目に触れる機会が少なく、なかなか買い手がつかない
可能性があります。長期にわたって買い手がつかなければ、値下げも検討しなくてはならなくなります。

このような事態を招かないためにも、物件を委ねる契約を結ぶ前に、どんな販売活動をしてくれるのかを直接確認
することをおすすめします。

不動産売却の営業方法としては、新聞の折り込みチラシやポスティングチラシ、住宅情報誌などの紙媒体のほか、
不動産ポータルサイトなどWEB媒体への登録などが挙げられます。不動産購入希望者は、さまざまな方法で情報
を入手されますので、どちらかに偏っていては幅広く買い手を探すことができません。

紙媒体については、チラシの工夫やアイデアで、魅力的な物件を演出してくれるかどうかが重要です。優秀な
不動産会社は、ちょっとしたキャッチコピーや、物件のウリをうまくアピールすることに長けています。
自宅に配られる複数のチラシによく目を通して、不動産会社の実力を判断するのも良いでしょう。

WEB媒体では、大手なら自社ホームページに物件情報を掲載するところもありますが、反響が大きいのはやはり
不動産ポータルサイトです。複数の不動産ポータルサイトに登録してくれるかを確認するとともに、その不動産
会社が登録している物件が、どんなふうに掲載されているかを見てみてはいかがでしょう。掲載されている写真
のクオリティーや物件紹介の言葉のセンスから、不動産会社の実力を感じられることもあります。

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