上手な不動産売却についての記事一覧｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

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「重要事項説明書」には何が書かれている？ ～Part3～
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◆「重要事項説明書」に書かれていることは？

重要事項説明は、大きく分けて【取引物件に関する重要説明】と【取引条件に関する重要説明】
で構成されています。

今回は【取引条件に関する重要説明】の内容をご説明します。
前回のメールと合わせてご覧ください。

【取引条件に関する重要説明】
ここでは、不動産売買の契約条件のうち、特に重要な項目が記載されています。

（1）代金および交換差金以外に授受される金額
物件の売買代金のほかにかかる金銭を明示する項目です。
手付金、固定資産税や管理費などの清算金などがある場合は、その名称と金額、どのような目的
で授受されるかを記載します。

（2）契約の解除に関する事項
どのような場合に売買契約を解除できるのかを明示する項目です。
売買契約の解除になるのは、引き渡し前の天災による建物の滅失、予定していたローンが借り
られない、契約不履行など、いくつかのケースがあります。また、どのような手続きで解除を
行うのか、解除に伴って発生する金銭の取り扱いをどうするのかなども、明確にしておく必要
があります。

（3）損害賠償額の予定または違約金に関する事項
売主、または買主が契約に違反した場合の損害賠償額を明示する項目です。あらかじめ取り
決めた内容や金額を記載します。

（4）手付金等の保全措置の概要（不動産業者が売主の場合）
不動産会社が売主となる売買では、物件の引き渡し前に一定額以上の金銭（手付金等）を受領
した場合、保全措置（第三者に預けること）が義務付けられています。
保全の方式や保全措置を行う機関などが明示されます。

（5）支払金または預かり金の保全措置の概要
不動産会社が売主や買主から金銭（手付金や売買代金など）を預かる場合に、保全措置を講じる
かどうかを明示する項目です。

（6）金銭の貸借のあっせん
買主が不動産会社にローンをあっせんしてもらうかどうかを明示する項目です。
ローンをあっせんしてもらう場合、融資金額や利率、融資期間や返済方法など融資条件を記しま
す。
融資が受けられなかった場合の措置についても、あわせて記載されます。

（7）契約不適合責任の履行に関する措置の概要
「契約不適合責任の履行に関する措置」とは、売主が何らかの理由で契約不適合責任を負うこと
ができなくなった場合に、措置を講じるかどうかを明示した項目です。
措置を講じる場合は、どのような方法で措置が履行されるのかを具体的に記載します。


◆その他の重要説明事項

重要事項説明書では、【取引物件に関する重要説明】と【取引条件に関する重要説明】以外に、
買主に説明しておくべき重要事項を記載する項目がある場合があります。
土地建物や周辺環境に、取引の判断に影響するような事項がある場合、記載と説明を行うもの
です。
例えば、土砂災害警戒区域内にあるなど自然災害に関する事柄や、振動や騒音など住環境に関
する事柄、自殺や殺人など過去に起きた心理的に告知すべき事柄などが該当します。

その他の重要事項に記載すべき事項については、明確な決まりがあるわけではありません。
しかし、事前に説明されなかったことが原因で、売却後にトラブルが起きることもあるため、
注意が必要です。

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「重要事項説明書」には何が書かれている？ ～Part2～
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今回は【物件に関する重要説明】の内容から解説します。

【物件に関する重要説明】
（1）登記に記録された権利の種類や内容
登記簿に記載されている所有者の名前と住所のほか、「所有権に関わる権利（甲区）」と
「所有権以外の権利（乙区）」の有無が記載されています。
売主が借りている住宅ローンの抵当権のように登記簿に記録された権利などはここで説明
されます。

（2）法令に基づく制限
都市計画法、建築基準法などの法令に基づく制限を明示する項目です。
建物の用途や土地の利用に関する制限、建ぺい率・容積率、敷地と道路の関係など、建物の
増改築や建築に影響を及ぼす規制が記載されます。

（3）私道の負担に関する項目
敷地が私道に面している場合の負担の有無を明示する項目です。
負担に関する権利関係、私道を利用するための負担金などが記載されます。

（4）インフラ設備の整備状況
飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況を明示する項目です。
すぐに利用できる状態にあるか、供給形態（例：ガスなら「都市ガス」か「プロパン」かなど）
はどうなっているかなどを記載します。これから整備する場合は、整備予定の日程や負担金の
有無なども説明されます。

（5）宅地造成または建物建築の工事完了時における形状、構造等（未完成物件の場合）
宅地造成や、対象物件が未完成のまま取引する場合に記入する項目です。
完成前の説明と完成後の内容が異なるとトラブルになるため、工事完了時の形状や構造、間取り
内外装の仕上げなどを詳細に説明します。
リフォームやリノベーションを行って引き渡す場合も、この項目に記載しなくてはなりません。

（6）建物状況調査の結果の概要（既存の建物の場合）
現状のまま引き渡す場合、（5）の項目は説明が省略されますが、代わりに建物状況調査の実施
状況や結果の概要などを記載します。


◆区分所有建物（分譲マンション）を売買する場合の重要説明事項

取引する物件が分譲マンションの場合も、重要取引説明書に記載される項目はおおむね同じです。
違っているのは、分譲マンションにおける敷地の権利の種類、共有部の規約、専有部分の用途や
利用に関する規約、管理会社の名称や管理形態など、共同住宅ならではの項目を記載するところ
です。
管理費や修繕積立費などの金額も明示されますが、売主が滞納している場合は買主が負担する
ことになるため、重要項目説明書への記載と説明が必要とされています。

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「重要事項説明書」には何が書かれている？ ～Part1～
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◆「重要事項説明書」とは？

「重要事項説明書」は、不動産売買の契約書を交わす前に、買主に対して行う「重要事項説明」
に伴う書類です。
不動産に関する知識が乏しい一般消費者が、知らずに購入して不利益を被ることがないよう
物件に関する詳細な説明が書かれています。

重要事項説明は、宅地建物取引士という資格を持っている人しかできません。
契約前に必ず行わなければならず、買主は「重要事項説明を受けた」という証拠として
重要事項説明書に記名押印を行います。その後、売買契約書に記名押印をする流れになります。


◆「重要事項説明書」に書かれていることは？

重要事項説明は、買主に対して行われるものですが、売主が書面にどんなことが書かれているか
を知っておくことも大切です。
「重要事項説明書」の中身はおおまかに【取引物件に関する重要説明】と【取引条件に関する
重要説明】で構成されています。

重要事項説明書はかなりボリュームのある書類ですので、次回から内容について詳しく解説
していきたいといます。

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価格の交渉時に気を付けること
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◆付帯設備についての条件

付帯設備とは、エアコンやカーテン、照明などの設備のことです。テレビや冷蔵庫といった
今後も使用する家電に比べて、家に合わせて買ったエアコンやカーテンは持っていかないこと
も多いと思います。

そうした付帯設備を付けたまま売却するのか、それとも片付けてから売却するのかを、必ず
決めておきましょう。

買主が「エアコンが付いていると思ったからあの価格で購入したのに、付いていなかったから
安くしてほしい」と後から言ってきたり、逆に「新しいものを付けようと思ったら処分費用が
掛かって困る」と言ってきたりと、トラブルになりかねません。

付帯設備についてはあらかじめリストを作成しておき、故障してないかどうかの状態はもちろん
わかるものについては購入時期を明記しておきましょう。リストの作成に関しては、不動産会社
の担当者が正式な書式に則って作成してくれますが、売主として知っていることはしっかりと
伝えておきたいところです。

そして、そのリストを元に、設置したまま売却するのか、それとも撤去しておかなければなら
ないのかを確認しましょう。


◆特に重要な付帯設備

給湯、水回り、空調といった付帯設備は日々の暮らしに直接関係してきます。無かったり故障
していたりすると非常に困り、新しく購入したり直したりしようとすると高価になるものです。
特にこれらについては、しっかりと現状を確認してリスト化するようにしましょう。

照明、収納、建具などについては、そこまで急を要するものではありませんが、処分するのにも
お金が掛かります。残すのか、処分するのか、処分するなら売主と買主どちらがするのか、とい
った取り決めも重要です。


◆更地での売却の場合も要注意

現状、建物がある物件を更地にして売却する場合も、建物の解体費用を売主と買主どちらが負担
するのかも取り決めておく必要があります。

「更地で売りに出ていたのだから売主が負担すべき」「現状建物があるのは明白だから買主が
負担するべき」といった話を後からしてはいけません。

処分費用や解体費用を含めた売却価格の相談をしなければならないということに留意しておき
ましょう。


◆引き渡し時期の交渉も忘れずに

売主と買主の双方で引き渡し時期の希望が一致すれば問題ありませんが、なかなかお互いの希望
が合致することはありません。

売主が買い替えのため、次に入居できる時期まで待ってほしい、買主が賃貸の更新があるために
早めに入居したい、などそれぞれに希望があります。

どちらもタイミングがずれれば、それだけコストが掛かってしまいます。そのコストを売却価格
に上乗せするのか、それとも値引くのか。お互いが納得できる条件になるように価格交渉を行い
ましょう。

そのためには、お互いの希望や条件についても細かく出しておき、それを元にして価格交渉を
行うようにしましょう。

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価格交渉と指し値
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◆実際の交渉は直接行わない

指し値のやり取りは、購入希望者と直接やり取りを行うのではなく、不動産会社の担当者を
通じて行います。

先方の提示した価格が安かった場合は、「本当にその価格しか出せない」のか、それとも
「安く買えればラッキー」と思っているのか、そうした購入希望者の様子も聞いておくように
したいですね。


◆大きな指し値が来たとき

大きな指し値、つまり大幅な値引きを提案された場合、お互いに希望がすり合わないこともある
でしょう。

そうしたとき、どうしても売りたいからと大幅な指し値に応えるのではなく、売却価格を見直
してみてはどうでしょうか。

例えば、5000万円の物件に4500万円の指し値が来た場合、売却価格を4800万円に見直してみると
4600万円や4700万円での購入希望者が現れるかもしれません。

大きな指し値に応じるかどうかは、売主の売却期限や売却理由などにも左右されますが、まずは
不動産会社の担当者とよく相談し、売却価格の見直しなども含めてよく考えて行うようにしまし
ょう。

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価格交渉と指し値①
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◆指し値とは

指し値、というのは、価格交渉（値引き交渉）のことです。
普段の買い物で値切ることはあまり頻繁に行わないと思いますが、不動産のように大きな
買い物になると、「もう少し安くならないか」と値引きをお願いする・されることがよく
あります。

指し値はよくあることなので、売主側も指し値、つまり値引きを提案されることを覚悟した
うえでの値付け（売り出し価格の設定）をするようにしましょう。

つまり、この価格では絶対に売りたいという最低限の価格にある程度の金額を上乗せした
ものを売り出し価格として設定しておくのがベター、ということです。


◆指し値は必ずしも応じなくても良い

5000万円の物件に対して、いきなり4000万ではどうか、と大きな指し値が入った場合、すぐに
返答するのは止めておきましょう。

1000万円の指し値はかなり大きな金額です。それ以上の価格での購入希望者が現れるのではない
かと思った場合は、そちらを待ってみるのが良いでしょう。

もちろん、売り出しから1カ月も2カ月も経っているのに購入希望者が全然現れない、といった
場合には、大きな指し値に対しても応じるべきかもしれません。

売主、買主双方の希望をすりあわせていき、お互い納得の金額でのやり取りになるようにしま
しょう。

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媒介契約を結んだ不動産会社に不満！ どうしたらいい？
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「家を売り出したのに内覧が少ない…」
「ちゃんと宣伝してくれているのかな」
このような疑念が生じた場合、売主としては何をすればいいのでしょうか。

まずは不動産会社の販売活動をチェックすることから始めましょう。


◆「売却活動報告書」をチェックする

「売却活動報告書」とは、レインズに登録した物件について、その後の経過を報告
する文書です。
専属専任媒介契約では、1週間に1回以上、専任媒介契約では、2週間に1回以上
不動産会社から、顧客である売主に対して売却活動報告書を提出することが義務付け
られています。

熱心で誠意のある不動産会社なら、義務付けられたペースに関係なく、頻繁に活動報告
をしてくれますが、義務付けられたペース以下だったり、最小限の内容しか報告してく
れなかったりする不動産会社では、販売活動も期待できないと言えるかもしれません。

売却活動報告書の内容では、以下のようなポイントをチェックしてください。

・どんな販売活動を行ったか
・問い合わせ数はどれくらいあったか
・内覧はどれくらいあったか
・内覧者や購入権当社からの反響や手応え
・周辺で販売中の競合物件の状況はどうか

問い合わせや内覧が少ないなら、その理由や、それに対する対策をどう考えているのかなど
きちんと説明してもらう必要があります。場合によっては販売活動のやり方を見直したほうが
良いケースもありますので、買い手がつかない理由を不動産会社がしっかり分析できているか
を見極めましょう。


◆「この不動産会社では…」と感じたときの対応

不動産会社から納得のいく説明を受けられなかった場合や、不動産会社の販売活動に不満を
感じている場合、対策を考えて今後の進め方を再検討しなくてはなりません。

売主からの言葉を真摯に受け止め、販売活動がより良いものになるなら、それに越したことは
ありません。
しかし、改善が見られない場合は、媒介契約を解消する、あるいは契約期間の終了後に別の
不動産会社を探すこと考えたほうが良いでしょう。

ただし、契約期間の途中で解約すると、これまでの販売経費を負担しなくてはならないことも。
媒介契約を中途解約した場合、売却が成立しなくても、チラシの作成費用などの実費を請求する
不動産会社が稀にあるようです。不動産会社が販売活動を怠っていたなど、媒介契約に違反して
いる場合は、契約期間中の解約も可能です。言われるがまま不利な解約をすることにならないよ
う、解約前には契約書を熟読しておきましょう。

不動産会社選びは、不動産売買においての大切なカギ。売主からすれば、重要なパートナーです。こちらの信頼を裏切るような不動産会社と契約することは、できる限り避けたいですね。

もちろん、売主としての責任も自覚しておくことが必要。すべて不動産会社任せであとは知らん
ぷり。そのうえ文句ばかり言う売主では、信頼関係を築くことができませんよね。
販売活動が適切かつ効果的に行われるよう、売却期間中は不動産会社と連絡を密にとり、活動
内容に目を配っておくことが、不動産会社選びで失敗しないための大事なポイントです。

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購入希望者が現れない!?
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◆いつまでも購入希望者が来ない場合

依頼した不動産会社の担当者しか見学者を連れてこないで、他の不動産会社からの見学者が
現れない場合、売却を依頼した不動産会社が物件を囲い込んでいる可能性があります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、その不動産会社
にしか売却を依頼できない代わりに指定流通機構（レインズ）に物件情報を登録して公開しな
ければなりません。

つまり、他社からの問い合わせがない場合はレインズに登録することを怠っているか、または
問い合わせがきても「商談中ですので紹介できません」と断り、物件を囲い込んでいる可能性
があります。

こうしたことを防ぐため、不動産会社がレインズに登録したことを証明する「登録証明書」
というものを受け取りましょう。この「登録証明書」にはURLとパスワードが記載されている
ので、ご自身でもレインズで情報がきちんと公開されているかどうかをチェックすることがで
きます。

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ホームステージングの今後
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◆これからはホームステージングが当たり前に！？

アメリカでは自宅にお客さんを招いてパーティーを行う機会が多くあります。そのため、日頃
から家のインテリアやエクステリアをセンス良く飾り付けています。こうした見栄えの良い家
は、その人自身のステータスにもつながり、ひいては物件を売却する際に高く売れる傾向があ
ります。

家のインテリアやエクステリアに投資をしてホームステージングを行うこと、そして価値を高
めていく、ということがこれから先の日本でも広がっていくと面白いですね。

掃除や整理整頓は当然のことながら、少し余裕が出たらインテリアやエクステリアにもこだわり
を求めていくと、将来的な売却時に高く売れる可能性が上がるとともに、日々の生活にも張りと
潤いが出てくるでしょう。

毎日を楽しく充実したものにしながら、将来の売却時につながっていくと思うと、ホームステー
ジングはこれからの「選択肢の一つ」になっていくものかもしれませんね。

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ホームステージングの効果とやり方
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◆ホームステージングの効果はどのくらい？

日本ホームステージング協会によると、販売までの平均日数はホームステージングを行わない
場合が124日なのに対し、ホームステージングを行った場合は40日と、およそ3分の1に短縮され
たそうです。販売期間をこれだけ短縮できることは魅力ですね。

次に価格面に目を向けますと、当初の査定額の平均が4500万円だったのに対し、ホームステー
ジング後は約4523万円と23万円アップしています。ホームステージングにかかる費用の平均は
約18万円ということなので、価格面ではそんなに効果がないようにも思えます。

しかし、売却まで日数がかかると、そのぶん価格を下げてより目にとまるようにすることが多い
ということを考えると、ホームステージングを行うことで当初の予定価格のまま売却できる可能
性がより高くなる、という風にも考えられるため、やはりホームステージングは一定の効果が
あると言えるでしょう。


◆ホームステージングは誰に頼む？

【専門業者に頼む】
ホームステージングを行う専門業者も増えていますが、多くは不動産会社を窓口として依頼を
受けています。ですから、不動産会社の担当者にまずは相談し、専門業者を紹介してもらい
ましょう。

最近では、不動産会社の営業担当者自身がホームステージングの資格を取得するなど、不動産
会社自体がホームステージングを手がけるケースも見受けられるようになってきました。

もちろん、ご自身で「この業者に頼みたい！」というところがある場合は、そちらに頼むのも
OKです。しかし、万が一のトラブルを避けるためにも、不動産会社の担当者に一度話をして
おくのが良いでしょう。

【自分でホームステージングに挑戦！】
ご自身でインテリアに興味がある場合は、自分で挑戦するのも良いかもしれません。ホーム
ステージングの資格を取ったり、ホームステージングについて勉強してみたりしても良いで
しょう。

自分で家具や小物をそろえるのは手間と費用が掛かかりますが、普段からインテリアに興味や
こだわりがある方なら、それほど負担がかからないでしょう。

もしも時間に余裕があったり、インテリアに自信があったりする場合は、ご自身でホーム
ステージングに挑戦してみるのも良いでしょう。

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