上手な不動産売却についての記事一覧｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

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不動産売却の前に確認しておきたいこと②
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不動産売却を思い立ったとき、まず何をすればいいのでしょうか。
今回は、不動産売却のために実際に動き出す前に、考えておきたいこと、情報収集しておくと
役立つことなどをまとめます。
より良い条件で、スムーズに不動産を売却するために、紙などにまとめてご自身の考えを整理
しておきましょう。


◆売却の希望条件は？
売却の目的によって、最適な売却方法は異なります。
目的にあった売却方法や引き渡し時期など希望条件を整理しましょう。

【売却方法】
・なるべく短期間で売却したい
・なるべく高値で売却したい
・近所の人に知られず売却したい

【不動産の売却時期】
・できるだけ早く売却したい
・○年○月○日までに売却したい
・特に決めていない

【売却希望金額】
・○○○円以上で売却したい
・住宅ローンの借入金残高分以上で売却したい
・いくらくらいが妥当か、見当がつかない

売却時期や売却金額は、今後の計画にも影響してきます。
譲れない条件は何か、どの程度なら妥協できるのかなど、具体的に考えておくことが大切。
希望条件がはっきりしていれば、不動産会社も話を進めやすく、スムーズに不動産売却を進め
られます。

不動産売却は、人生の中で何度もあるわけではない大きな決断です。少しでも希望に近いかたち
で売却したいですよね。
本格的に売却活動を始める前によく考え、後悔しない方法を考えてみてください。

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不動産売却の前に確認しておきたいこと①
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不動産売却を思い立ったとき、まず何をすればいいのでしょうか。
今回は、不動産売却のために実際に動き出す前に、考えておきたいこと、情報収集しておくと
役立つことなどをまとめます。
より良い条件で、スムーズに不動産を売却するために、紙などにまとめてご自身の考えを整理
しておきましょう。

◆なぜ不動産を売却するのか？

不動産を売却する目的をはっきりさせることで、不動産会社選びやスケジュールの立て方など
「不動産売却をどのように進めていくか」の方針が見えてきます。

不動産売却の目的は人それぞれ違います。

・住み替え…もっと広い住まいやより良い環境の住まいへ住み替えたい。
シニアライフを送るために駅近のマンションや高齢者住宅に住み替えたいなど。

・資産整理…住む人がいなくなった住居を処分したい、相続した住居を現金化したいなど。

・経済的な事情…収入や生活の変化で、住宅ローンの返済ができないなど。

・家庭の事情…離婚に伴う財産分与などのため、マイホームを売却するなど。

・投資物件の組み換え…複数の区分所有投資物件を売却し、一棟物件へ買い替えするなど。

「なぜ不動産を売却するのか」の事情しだいでは、売却方法が異なります。
不動産を売却する理由や目的を不動産会社に明確に伝えられるよう話を整理しておくと、最適な
売却方法を提案してもらえるはずです。


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媒介契約を結ぶ不動産会社の見極め方
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不動産売却を検討する方が最初に悩むのは「どの不動産会社に頼むか」ではないでしょうか。
不動産売却を請け負う不動産会社は世の中にたくさんあります。契約を結んだ後に、「物件が
売れない」「本当にちゃんと販売活動をしているのか」など、不信感を抱いてしまうような事態
は絶対に避けたいものです。

不動産会社選びをするときは、まず以下のことを確認しましょう。


◆優良な不動産会社を選ぶための2つのポイント

＜レインズとは？＞
不動産流通機構が運営するネットワークシステム。
不動産を売却したい人、貸したい人との媒介契約に基づいて不動産会社が登録し、不動産業界全体
が連携して購入希望者や賃借希望者を探せる仕組みになっています。

レインズでは毎年10万件以上の不動産が登録され、取引されてきた実績があります。
不動産を売却したい人、不動産を貸したい人からすると、どの不動産会社に依頼しても買いたい人
借りたい人と出会う機会の損失がない点が大きなメリットといえるでしょう。
登録された情報は不動産業界全体で情報共有されるので、円滑かつ効率的に取引が成立することが
期待できます。
媒介契約を検討している不動産会社には、物件をきちんとレインズに登録してくれるかどうかを
念のため確認しておいた方がいいでしょう。

（2）どんな販売活動をしている？
媒介契約を結ぶと、売主に変わって不動産会社が売却のための販売活動を請け負ってくれます。
積極的に宣伝や情報掲載をしてくれれば、買い手が見つかりやすく、高値での売却も期待できます。

しかし、販売活動に消極的な不動産会社では、物件情報が人目に触れる機会が少なく、なかなか
買い手がつかない可能性があります。
長期にわたって買い手がつかなければ、値下げも検討しなくてはならなくなります。

このような事態を招かないためにも、物件を委ねる契約を結ぶ前に、どんな販売活動をしてくれる
のかを直接確認することをおすすめします。

不動産売却の営業方法としては、新聞の折り込みチラシやポスティングチラシ、住宅情報誌などの
紙媒体のほか、不動産ポータルサイトなどWEB媒体への登録などが挙げられます。
不動産購入希望者は、さまざまな方法で情報を入手されますので、どちらかに偏っていては幅広く
買い手を探すことができません。

紙媒体については、チラシの工夫やアイデアで、魅力的な物件を演出してくれるかどうかが重要です。
優秀な不動産会社は、ちょっとしたキャッチコピーや、物件のウリをうまくアピールすることに
長けています。
自宅に配られる複数のチラシによく目を通して、不動産会社の実力を判断するのも良いでしょう。

WEB媒体では、大手なら自社ホームページに物件情報を掲載するところもありますが、反響が
大きいのはやはり不動産ポータルサイトです。
複数の不動産ポータルサイトに登録してくれるかを確認するとともに、その不動産会社が登録して
いる物件が、どんなふうに掲載されているかを見てみてはいかがでしょう。
掲載されている写真のクオリティーや物件紹介の言葉のセンスから、不動産会社の実力を感じられ
ることもあります。

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不動産査定と不動産鑑定の違いとは
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◆査定と鑑定の違い

不動産の価格を知るための方法として、「不動産査定」と「不動産鑑定」があります。
どちらも同じように見えますが、価格を調べるための方法や、算出された金額がもたらすない
ように違いがあります。

簡単に言ってしまうと、「不動産査定」は不動産の価格を知るためのもの、「不動産鑑定」は
不動産の価値を証明するためのもの、という違いがあります。
また、不動産査定は簡易的なものが多いのに対し、不動産鑑定はそれよりも厳格です。
それぞれ、どのようなものかを見ていきましょう。

【不動産査定】
不動産を売りに出そうか考えたとき、不動産会社に仲介を頼む際、「不動産査定」を行って
もらい、売出価格を決めることになります。

つまり、「不動産査定」は不動産会社がサービスの一環として行っていることが大半です。

査定にはその不動産の立地、利便性、築年数、間取りといった条件を考慮し、それに類似した
物件の取引事例を参考にしておおよその価格を算出します。

その際に作成される報告書はA4サイズの紙2～3枚に収まるくらい、非常にコンパクトなものが
多いようです。そこには、物件の現時点での妥当な査定額はもちろん、なぜその査定額になった
のかという根拠が簡単に説明されていることが一般的です。

【不動産鑑定】
「不動産鑑定」は、「不動産査定」と比べると、さまざまな要因を緻密に分析して行われます。
そのため、信頼度も不動産査定に比べて格段に高くなります。

分析に使われる要因としては、地盤、地域の人口、物価の動向、土地の利用規制などが含まれる
「一般的要因」というものがあります。
また、地域の環境から受ける影響（例えば土壌汚染の有無など）を含む「地域要因」、さらに
土地自体の形状や、建物であれば土地上での配置や管理状況を含む「個別的要因」というものが
あります。

これらの鑑定は、国家資格を持つ不動産鑑定士が行います。
また、それぞれの要因については国の統一基準に基づいて価格を算出します。

このときに作成された「不動産鑑定評価書」は、裁判所や税務署などの公的機関において重要な
資料として扱われるくらいの専門性と公正性があります。

「不動産査定」の場合、不動産会社によっては査定額が大きく変わることがあるのに対し
「不動産鑑定」の場合はほとんど同じような評価が出ることになります。

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事故物件の売却方法
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◆事故物件を売却する3つの方法

前回お伝えしたように、事故物件とは、殺人事件や自殺、火災による死亡事故があった物件の
ことで、「心理的瑕疵がある」「査定結果が周辺相場よりも安くなる」「告知義務がある」
といった特徴があります。

事故物件を売却する場合、3つの方法があります。

【不動産会社の仲介で売却する】
事故物件は買い手が少なくなってしまいますが、全く売れないわけではありません。
周辺相場よりも安く売り出すことになるため、買い手によっては心理的瑕疵をそこまで気にせず
に購入する場合もあるからです。
周辺相場よりもどの程度安く売りに出すかなど、不動産会社と相談して売りに出しましょう。

【時間が経ってから売却する】
事故物件については、何年経てば告知しなくても良いという明確な基準が決まっていません。
そのため、いくら年数が経過したといっても告知義務が残ったままなのですが、年数が経ったこと
により、心理的な障壁が薄らいでいく可能性はあります。
そこで、数年経った状態で売却を行うという方法があります。
しかし、この方法では建物が劣化していったり、固定資産税などの維持費や固定費が掛かってしま
うので、注意が必要です。
また、一戸建ての場合は建物を解体し、土地として売却する事を検討しても良いでしょう。
この場合でも告知義務がなくなるわけではないのですが、買い手の心理的障壁が薄らぐ可能性が
あります。

【不動産会社に買取してもらう】
買い手を探すのが大変だし、何年も待つことができない、という場合には、不動産会社に買取を
依頼するのも一つの方法です。
全ての不動産会社が買取をしてくれるかどうかはわかりませんし、その価格もやはり相場より
ずっと安くなることが予想されます。
物件を将来的にどのようにしていきたいかをよく考え、不動産会社と相談してみてください。

事故物件は、殺人、自殺、事故死といったアクシデントによって生まれます。
そしてこれらのアクシデントは、起きない、起こさないように思っていても、いつどのようにして
起きるかは予測できません。

もしもお手持ちの不動産が事故物件となってしまった場合、その事実を下手に隠そうとしたり
独りで悩んだりせず、まずは不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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事故物件とは
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◆事故物件の特徴

賃貸物件で耳にしたことがある「事故物件」。
これは、賃貸に限らずに売買物件にも当てはまる言葉です。
事故物件とは、殺人事件や自殺、火災による死亡事故があった物件のことです。
あくまでも事故死によるもので、病死や自然死といった場合には、事故物件として扱わないのが
一般的です。

事故物件の特徴をまとめると、「心理的瑕疵がある」「査定結果が周辺相場よりも安くなる」
「告知義務がある」の3点となります。

【心理的瑕疵がある】
「瑕疵(かし)」とは、外からでは判断できないマイナスのことで、主に物理的瑕疵と心理的瑕疵が
あります。

物理的瑕疵とは、雨漏りやシロアリによる建物の損傷、土壌汚染、地盤沈下などがあります。
物理的瑕疵の場合は、修繕等で取り除くことが多いといえます。
一方の心理的瑕疵とは、物件またはその周辺で事故が起きていて、その事実を事前に知っていれば
物件の購入に至らなかったような事例のことです。
主に、自殺があった、殺人事件があった、火災や転落による死亡事故があった、などがあります。

【査定結果が周辺相場よりも安くなる】
心理的瑕疵のある事故物件は、周辺相場よりも査定結果が低くなることが一般的です。
瑕疵の内容や不動産の状況にもよりますが、一般的には成約金額が周辺の相場よりも2～3割程度
低くなるといわれています。

【告知義務がある】
物理的瑕疵、心理的瑕疵、どちらにしても、これらの事実を知っていて売却する場合には、必ず
買い手に告知しなければなりません。

告知義務があった場合、売買契約を締結する前に必ず説明をしなければなりません。
この義務を果たさなかった場合、契約違反となり、場合によっては賠償責任も生じてきますので
注意が必要です。

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物件ごとに違う耐用年数
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◆3つの耐用年数

前回のメールマガジンでは「物理的耐用年数」「法定耐用年数」「経済的耐用年数」の3つの耐用
年数があることをお伝えしました。

それぞれ何をもって算出するかの基準が異なっており、不動産売却においては「法定耐用年数」が
使われることが一般的です。

法定耐用年数は物件の種類によって異なるため、どの物件にどのような耐用年数が定められている
かをしっかりと認識しておきましょう。

【一戸建て】
一戸建ては一般的に木造です。
新築の木造住宅の法定耐用年数は、法律で22年に設定されています。
これは、2200万円で建てた物件の場合、1年ごとに100万円ずつその価値が下がり、22年後に資産
価値が0円になる、ということです。

耐用年数が他の物件に比べて短いため、1年当たりの資産価値の下落が大きいことが、木造住宅の
特徴といえるでしょう。

【マンション】
マンションは鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）と、鉄筋コンクリート造（RC造）の2種類があり
ますが、どちらも木造よりしっかりしているため、耐用年数は47年と大幅に長く設定されています。

中古のマンションの場合は、中古一戸建てと同様の計算式で耐用年数を算出します。
どちらにしろ、一戸建てよりも耐用年数が長いため、資産価値が下落しにくいといえるでしょう。

【木造アパート】
木造アパートでは、一戸建ての木造とは異なり木骨モルタル造が採用されている場合があります。
この場合の耐用年数は20年となっており、木造一戸建てよりもさらに耐用年数が短いものになって
います。

ただし、木造アパートを売却する際は、その物件からどれだけの収益を生み出せるかという基準
（収益還元法）で価格を算定することも多く、減価償却費の基準として定められた法定耐用年数が、
そのまま売却価格に大きく反映されるか否かは物件によりけりです。


◆資産価値のチェックは大事

将来的に不動産を売却するつもりがある方は、ご自身がお持ちの不動産の耐用年数と築年数を計算
し、資産価値がどのようにして下がっていっているのかを一度確認してみてはいかがでしょうか。

「買ったときは高かったから、それなりの価格で売れるだろう」と思っていても、いつのまにか
耐用年数を経過してしまって資産価値がゼロに、または友人のマンションが高値で売れたと聞いた
のに、同時期に建てた一戸建ての資産価値はほぼゼロだった、なんていうことにもなりかねません。

今は売却するつもりがなくても、簡単な計算式で算出できるので、一度チェックしてみてくださいね。

ただし、前回もお伝えしているように、「建物の売れる価格＝財務省令で定められた減価償却残存
価値」ではありません。インターネットの記事などでも、この点を混同して書かれているものも
散見されますのでご注意ください。

今回ご紹介しました計算式や考え方はあくまで一つの目安に過ぎず、実際に売りに出される場合は、
不動産売買のプロである不動産会社に査定を依頼されることをおすすめします。

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3つの耐用年数とは
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◆そもそも、耐用年数とは？

耐用年数とは、建物や機械などの長期利用する固定資産について、利用に耐えられる年数のこと
を指します。主に税務上で減価償却を行う際に、その計算の基礎として使います。

例えば、3000万円の価値がある不動産があり、その耐用年数が20年と設定されていたとしま
しょう。
その場合は年々 3000万÷20年＝150万円 ずつ資産価値が減少していき、20年後には資産価値が0円
となる、ということです。

たとえ資産価値が0円になったとしても、そこに住めなくなるわけではありません。
あくまでも資産価値が0になっただけで、居住することは可能です。

ここでご説明したのは、「理論としての耐用年数」です。
耐用年数は、3つの決め方があり、そのうちの2つ「物理耐用年数」と「法定耐用年数」が、不動産
売却の際に関わってきます。
重要なのは、法定耐用年数が、建物価値の残存期間をあらわしているわけではないということです。
法定耐用年数が過ぎたからといって、建物の寿命が尽きるわけではありません。


◆3つの耐用年数の決め方

それでは、不動産売却の際に関わる2つを含む、3つの耐用年数の決め方を詳しく見ていきましょう。

【物理的耐用年数】
物理的耐用年数とは、その言葉通りに「モノ」の劣化によって、物理的に使用できなくなるまでの
年数のことです。
建材の品質や構造物の仕組みを維持することができる期間ですから、使用状況によって変化しやす
い不動産の耐用年数を表すことにはあまり用いられません。
どちらかというと、不動産よりは電化製品やバッテリーなどに使われることが多いようです。

【法定耐用年数】
法定耐用年数とは、不動産の価値を公平に算出するため、国が設定している年数です。
税法上、価値を有する期間ということになっており、法定耐用年数を経過しても使用できなくなる
というわけではありません。
法定耐用年数は、不動産に課される固定資産税を算出する際に用いられます。
「法定」という言葉が使われているため、なんだか絶対的な基準のように感じますが、単に財務省
令によって定められた減価償却費の算定基準に過ぎない、と覚えておいてください。

【経済的耐用年数】
経済的耐用年数とは、その「モノ」の価値がなくなるまでの年数のことです。
物理的耐用年数はモノが壊れるまでの年数を表していますが、こちらはモノの価値がなくなるまで
の年数となります。

劣化の程度や建物の機能、将来的に行われるメンテナンスなどを考慮しながら耐用年数を算出します。
物理的耐用年数よりも算出しやすいものの、やや公平性に欠ける部分があるため、不動産の耐用年数
を決める場合は法定耐用年数を用いられることが多いようです。


◆耐用年数は建物だけ

耐用年数は経年劣化が生じるものに適用されるため、土地には適用されません。
あくまでも経年劣化が生じる物件だけとなっていますのでご注意ください。

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市街化調整区域を売却するときの流れ②
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◆新しい活用法を考えてみる

農業関係者に売ることが難しく、宅地の転用も難しい場合は、新しい活用法を考えてみるのも
一つの手です。

例えば、建物を必要としない駐車場なら建築許可が下りやすい可能性があります。
ただし、周辺の環境によっては需要が見込めない場合もあるので、そういった場合は、建築業者
の資材置き場として提案してみてはどうでしょうか。

また、近年注目されているのが太陽光発電のソーラーシステムの設置場所としての利用です。
日当たりや送電線の整備、周辺の住宅への反射光など各種条件はあるものの、エコな太陽光発電
は今後も需要が見込めるでしょう。

市街化調整区域の売却は条件が厳しく、難しいものです。
しかし、田舎暮らしや昔ながらの古民家のリノベーションなどで注目されつつあります。

いろいろな条件や制度をしっかりと把握し、よりよい活用へ向けて売却できるようにしたいですね。

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市街化調整区域を売却するときの流れ
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◆地目の確認をしましょう

地目（ちもく）とは、土地の用途による区分のことです。
売却したい土地の登記簿で地目を確認してください。

例えば、地目が「農地（田または畑）」であった場合、農地法という法律によって、原則として
農業を営む人でなければ購入できないことになります。そのため、買主がその土地を「宅地」
として購入したい場合は、農地から宅地への「転用」という手続きが必要となります。

転用の許可は各市町村にある農業委員会というところで行われますが、土地によっては農地以外
の利用に厳しい制限がされているため、転用の許可が下りない可能性が高いです。

【地目が農地（田または畑）の場合】
地目が農地（田または畑）となっていて、そのまま農地として売る場合も注意が必要です。
古くから先祖代々受け継いだ土地で農業を営んでいた、となると、本家筋や分家筋などで細かく
土地の所有者が分かれている場合があるからです。

バラバラの場所にある土地や、大人数で共有している場合などは売れにくいため、親族間で交換
するなどして、まとまった土地、単独所有の土地にしておきたいところですが、現実的にはなか
なか難しいようです。

【地目が宅地の場合】
地目が宅地となっているからといって安心はできません。
市街化調整区域の場合は、建築許可が下りなければ、地目が宅地であっても住宅を建てることが
できないからです。

自治体の条例によって、区域指定の条件が緩和されたエリアであれば、許可は下りやすいといえ
ます。
条件の緩和されたエリアは自治体によって違いますが、例えば、住宅が密集している、指定され
た道路に面している、上下水道が整備されている、などといったものがあります。

その他、都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業などによって
開発された区域によっても制限が緩和されることがあるようです。

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