上手な不動産売却についての記事一覧｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

----------------------------------------
市街化調整区域とその注意点
----------------------------------------

◆市街化調整区域とは？

都市計画区域内の土地は、都道府県が定めた都市計画によって「市街化区域」と
「市街化調整区域」、「非線引き区域」というものに分けられます。

市街化区域は「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ
計画的に市街化を図るべき区域」と定義付けられていますが、市街化調整区域は
「市街化を抑制すべき区域」として指定されているため、お家など建物の建築に
当たっては建て方や規模に関してさまざまな厳しい制限があります。

一般的にはあまり建物がない、田んぼや畑が広がる土地が多く、駅から遠いなどといった
立地が多いようです。


◆市街化調整区域の物件を売却するときの注意点

市街化調整区域は主に農業用地として確保されていて、一部が宅地として建築基準の緩和
がされています。
行政から自然を守るための取り組みも行われているため、土地や家の売買では注意が必要
となります。

【建築物が制限されている】
市街化調整区域では基本的に商業施設や賃貸マンションを建てることができません。
また、すでに家が建っている宅地であっても、建て替えや建て増しには各市区町村への確認
が必要となります。

個人住宅で建築できる可能性があるものは、農林水産業を営む人の住宅や、行政での許可を
きちんと取っている場所での住宅などが主です。

その他も細かい規則が各都道府県によって決められているので、必ず確認する必要があります。

【不動産としての評価が低い】
市街化調整区域には、公共施設や商業施設が少なく、道路や上下水道などのライフライン設備
が行き届いていない場合が多くあります。
したがって、不動産としての評価が低くなりやすいエリアといえます。
売却できたとしても、市街地に比べて安い価格の取引となってしまうでしょう。

【住宅ローンの融資審査が難しい】
住宅ローンを申請すると、金融機関は土地や建物を担保にして融資を実行してくれます。
しかし、市街化調整区域は不動産としての評価が低いため、審査が通らない恐れがあります。

そのため、せっかく買い手がついたのに住宅ローンが組めず、契約が解除になるケースも
考えられます。

----------------------------------------

---------------------------------------------------------
「古家付き」と「更地」はどっちがお得？
---------------------------------------------------------

◆「古家付き」と「更地」はどっちがお得？

4回にわたってご説明させて頂きましたが「古家付き」と「更地」どちらにもメリットと
デメリットがあることがご理解いただけたと思います。
売却活動前のコストを抑えたいなら、解体費用や不用品処分の費用がかからない「古家付き」。
少しでも早く、トラブルなく売却したいなら、契約不適合責任のリスクが少ない「更地」。
何を優先したいかによって、「どちらがお得か」の判断も変わってきます。

とはいえ、立地も管理状態の良くない古家をそのままにしておくと、「ただでもいらない」
不要な物件として廃屋と化してしまう可能性もあります。
反対に「こんな古家は価値がない」と思っていたら、意外なところで購買希望者が見つかること
もあります。

客観的に不動産を判断してもらうためにも、売却の仲介や買取を得意とする不動産会社に相談
してみると良いでしょう。最適な売却方法がきっと見つかるはずです。

----------------------------------------

----------------------------------------
「更地」で売却するデメリットは？
----------------------------------------

すでに建物がある土地を「更地」として売りに出すためには、まず、解体作業を行うことになり
ます。
前回もお伝えしたように、解体費用は木造では坪3～5万円程度と言われています。軽量鉄骨造や、
鉄筋コンクリート造の建物ではさらに高くなります。

それでも更地にしたほうがいいのか、それとも古家付きのまま売却したほうが得なのか。
更地にするメリットとデメリットを見極め、お手持ちの不動産の特性をよく吟味して判断して
ください。


◆「更地」にするデメリット

・解体と不用品処分にお金と労力がかかる
古い家を取り壊すには、相応のコストがかかります。
延べ床面積30坪程度の木造住宅なら、おおむね90万円～150万円の解体費用が目安。
また、相続した家屋では、家具や家電品、生活用品などそのまま残されていることが多いですが、
それらの処分を行うのも、かなりの手間とコストがかかることを覚悟しなくてはなりません。
一般ごみの仕分け、粗大ごみの引き取り、リサイクル製品の処分などは、回収日が限られている
ため、計画的に行っても相当の期間を必要とするでしょう。
更地にすることを決めたら、まずは不用品をどうするか？から考えなくてはなりません。

・固定資産税が高くなる
税法上、更地は「非住宅用地」として扱われ、住宅がある土地「住宅用地」より、固定資産税が
高くなります。
200平米以下の土地の場合、更地の固定資産税は、家付きの土地の約4倍、200平米以上の土地の
場合の固定資産税は、家付きの土地の約3倍になります。
売れない期間が数年に及ぶと、その分、税金面の負担も多くなるということです。

----------------------------------------

---------------------------------------------
「更地」で売却するメリットは？
---------------------------------------------

すでに建物がある土地を「更地」として売りに出すためには、まず、解体作業を行うことに
なります。
前回もお伝えしたように、解体費用は木造では坪3～5万円程度と言われています。
軽量鉄骨造や、鉄筋コンクリート造の建物ではさらに高くなります。

それでも更地にしたほうがいいのか、それとも古家付きのまま売却したほうが得なのか。
更地にするメリットとデメリットを見極め、お手持ちの不動産の特性をよく吟味して判断して
ください。


◆「更地」にするメリット

・買い手を見つけやすくなる
一般的に申し上げて、「更地」のほうが早く買い手が見つかる可能性が高いです。
これから家を持とうとする場合は、「家付きの土地」より「土地のみ」のほうがイメージが湧き
やすく、必要な経費も分かりやすいからです。
また、古家を取り壊した更地なら、ガス、水道、電気といったライフラインがすでに引き込まれ
ています。
すぐに建設を開始できて施工期間が短く住むため、買い手がつきやすいのです。
この点、古家を取り壊した更地は、元が駐車場などの更地よりも有利と言えるかもしれません。

・買い手が見つかるまでの手間がなく、有効活用もできる
家付きの土地は、買い手がつかず売却活動を続けている間にも建物の老朽化が進みます。
定期的な掃除や風通し、小動物や害虫の侵入などにも気を配る必要があり、維持管理・メンテ
ナンスに手間もお金もかかります。
でも、建物がない更地なら、その心配がありません。
更地にしてしまえば、購入条件が合う買い手がすぐに見つからなくても、別の用途で土地を使う
道もあります。
例えば駐車場にしたり、資材置き場などの用途で企業に貸し出したりすれば、賃料収入を得る
ことも可能かもしれません。

・「契約不適合責任」のリスクがほぼない
古家付きの物件は、「契約不適合責任」により、売却後もトラブルになる可能性があります。
その点、何もない土地である「更地」なら、売却後にトラブルになるリスクは低いと言えます。
早く不動産を手放してすっきりしたいという人にとっては、売却後に煩わされる可能性が少ない
更地のほうが向いていると言えます。

----------------------------------------

---------------------------------------------------------
「古家付きの土地」はそのまま売れる？②
----------------------------------------------------------


前回は「古家付き」のまま売却するメリットをお話いたしましたがその反面デメリットも
ありますので、両面を知ることが肝心です。


◆「古家付き」のまま売却するデメリット

・「契約不適合責任」を問われる可能性がある
「契約不適合責任」とは、売却した物件が契約の内容に適合しないことがわかったとき、売主が
買主に対して負う責任です。
古家の場合、管理状態によっては雨漏りやシロアリ被害などが見つかることが珍しくありません。
相続などで手に入れた家も、空き家になってからの期間が長いほど、建物の劣化は進んでいます。
売却活動中も維持管理・メンテナンスに気を配り、常に現状を正しく把握しておかないと、売却後
にトラブルになる可能性が高いということを覚えておきましょう。

・売却金額が安くなる
古家付きの物件は、「立地の良さ」や「古民家としての魅力」といった訴求ポイントがないと、
買い手が付きにくい傾向があります。
買主が更地にしようと考えている場合、解体費用の負担を考慮するため、金額交渉の面では不利に
なる可能性もあります。
なお、古家付きの物件を不動産会社に買い取って貰う場合は、不動産会社によって売り方の戦略が
異なります。
複数の不動産会社に査定を依頼すると、良い条件を提示してくれるところが見つかるかもしれません。

----------------------------------------

------------------------------------------------------
「古家付きの土地」はそのまま売れる？
------------------------------------------------------

前回もお伝えしましたが一般的には、一戸建ての価値は築20年ほどでゼロになると言われて
います。
根拠は、木造住宅における税法上の耐用年数が22年と定められていること。
「資産価値がない古家は、更地にしないと売却しにくい」と考えても不思議ではありません。

しかし、物件を探す人にとっては「古家付き」ならではの魅力もあります。

◆「古家付き」のまま売却するメリット

・解体費用がかからない
売主にとって、古家付きのまま売却するメリットは、なんと言ってもコスト面です。
まず、家の解体費用がかかりません。
家の解体費用は、躯体の構造や坪単価でだいたい決まります。
あくまで目安ですが、木造では坪3～5万円程度。
延べ床面積が30坪の家なら、90万円～150万円の解体費用がかかりますが、古家付きのまま
売却すれば、売主が解体費用を負担しなくて済みます。

・固定資産税を節約できる
築20年以上を経過した古家は、資産価値が低い分、税金が安くなります。
土地に建物が残っていれば、「固定資産税の住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税
や都市計画税が安くなります。
マイホーム所有者への負担軽減措置ですが、空き家にも適用されます。
なかなか物件が売れないときでも、少ない税負担で売却活動を継続できるということです。

・「家」と「土地」の両方からアプローチできる
物件を探す人の中には、「古家を購入したい」という人も一定数います。
近年は、安く購入できて自分好みにリフォーム・リノベーションができる「古民家」の人気が
高まっており、古民家を専門とする不動産会社やマッチングサイトもあるほど。
古家だから売れないわけではありません。
また、「古家付きの“土地”」という売り方をするケースもあります。
家ではなく、土地の価値を強調することで、宅地を欲しがる人にも訴求することができるのです。「家」と「土地」、両方の購入希望者にアピールすることで、売却のチャンスも広がります。

----------------------------------------

------------------------------------------------------
相続した不要な不動産を売却する方法②
------------------------------------------------------

◆築年数の古い家を相続したら更地にすべき？

一戸建ての価値は築20年ほどでゼロになると言われます。
これは、木造住宅における税法上の耐用年数が22年と定められているからです。
築年数が20年以上経過した古い木造住宅を相続した場合、更地にしたほうが良いのか迷う方も
いると思います。

たしかに資産価値が低い建物がある土地は、売却が難しいケースもあります。
しかし、リーズナブルな古家を求める層もおり、一概に「古い戸建ては売れない」とは判断
できません。
近年、不動産市場で古家の流通量は増加しており、今後も増えていくと予測するデータも
あります。

相続した土地家屋が持つ付加価値や潜在的な魅力は、当事者ではわからないことも多いものです。
更地にしたほうが良いとは限りませんので、まずは現状のままで複数の不動産会社に査定して
もらい、それから判断してはいかがでしょうか。


◆相続した不要な不動産を少しでも早く売却するには

不動産会社を通じて不動産を売却する方法は、「不動産会社に依頼して購入希望者を探して
もらう（仲介）」「不動産会社に不動産を買い取ってもらう（買取）」の2つがあります。

仲介で売却を依頼するメリットとは、希望する価格に近い金額で売れる可能性があること。
買主を見つけるための宣伝活動は、不動産会社が対応してくれるので、売却まで一任できます。
ただし、売却相手がすぐに見つかるかはわかりません。
購入希望者がローンを組む場合はローン審査もあるため、仲介での売却は、一般的に時間がかかる
と考えた方が良いでしょう。売買が成立したら、仲介手数料もかかります。

不動産会社に買い取ってもらうメリットは、売却まで時間がかからず、空き家をすぐに現金化
できることです。
売却後は不動産会社のものになるので、空き家に欠陥や不具合があった場合の責任も回避できます。
内見の対応や仲介手数料も不要です。
ただし、買取の場合は価格が相場より安くなることが多く、希望する金額で売却するのは難しい
かもしれません。

持っているだけでコストがかかり、維持管理も大変な「空き家」の不動産。それが家族の思い出が
残る実家だった場合、誰も住む人がいなくなったからといって、すぐに手放す心境になれないのも
わかります。しかし、結果的に手放すことを決断する方も多いのも事実です。
思い入れのあるお家だからこそ空き家のまま放置せず、そのお家に価値を感じて下さる方
（不動産会社を含む）に譲る方が良いと考え、売却を決断されるのでしょうね。

長い目で条件の良い売却相手を探すのか、それとも少しでも早く手放したいのか。冷静に見極めて、
相続で損をしないよう不動産を売却する方法を模索しましょう。

----------------------------------------

---------------------------------------------------
相続した不要な不動産を売却する方法
---------------------------------------------------

売りたくても買い手がつかない不動産は、「負」動産と呼ばれることもあるように、コスト
ばかりかかり、所有者の重荷になることがあります。
そのようなやっかいな不動産を相続してしまった場合、早期に手放す方法として「売却」が
挙げられます。


◆不要な不動産はどうしたら売却できる？

少子高齢化・人口減少の影響で「空き家」が増えている現状は、前回もお伝えしました。
好条件の不動産であればすぐに売却できるかもしれませんが、買い手がつかず、処分もできず
空き家のまま放置されているケースも珍しくありません。

売れないからといって、空き家をそのまま放置していれば、コストがかさむ一方です。
住んでいなくても、所有しているだけで税金や管理の負担はかかります。

住む予定がない不動産は、早めに専門家に相談して、売却の可能性を探ってみましょう。
相続の相談ができる専門家として、弁護士、税理士、司法書士などが考えられますが、この場合
の専門家とは、不動産会社のこと。
物件所在地のエリアを得意とする不動産会社なら、さまざまな売却方法を心得ており
アプローチする客層も的確です。

資産価値が低い物件でも、立場が違えば需要があることも少なくないため、複数の不動産会社に
声をかけてみると良いでしょう。
地元の不動産会社のほか、大手の不動産会社にも相談してみましょう。
「どうせ売れない」とあきらめるのではなく、所有する不動産の特性を理解して積極的に売却活動
をしてくれる不動産会社を探してみてください。

----------------------------------------

----------------------------------------------------
「もしも不要な不動産を相続したら？」
----------------------------------------------------

◆不要な不動産をどうするか？

では、相続した不動産を自身が利用しない場合、どうすればいいのでしょうか。
いくつかの対処法が考えられます。

（1）賃貸に出す
持ち家を第三者に貸し出して、賃料収入を得る方法です。
愛着のある土地家屋を手放さずに済むのはメリットと言えます。
しかし、賃貸オーナーになるということは、建物の維持管理やトラブルの対応などに責任
を持たなくてはなりませんので、それなりの知識が求められます。
家賃収入による確定申告も必要になります。
また、借り手がいないと家賃収入が得られませんが、税金や維持管理などのコストはかかります。

（2）売却する
不要な不動産を売却することにより、毎年の税金や維持管理の手間などの負担からは解放され
ます。
売却益があれば、税金や諸経費はかかるものの、残りは相続人の所得になります。
ただし、「家あまり」のご時世でもあり、売りたくてもなかなか買い手がつかない可能性も
あります。
また、築年数が20年を超える戸建の場合、資産価値が低くなると一般的に言われているため
希望する価格での売却がかなわないことも考えられます。

（3）寄付する
寄付とは、無償で譲渡すること。寄付を受け付けてくれる相手としては、自治体、個人が考え
られます。
自治体などの場合、有効活用できる用途があると判断すれば寄付に応じてくれるかもしれま
せんが、ほとんどの場合、受け入れてもらえないと思われます。
厳しいことを言うようですが、不動産所有者が「タダでも良いから引き取ってもらいたい」
と思うような物件は、引き取り手がいない可能性が高いと言えます。
使い道のない土地や空き家は、「タダでもいらない」不動産という扱いを受けてしまいます。
個人の場合、欲しがる人はかなり限定的ですので、まずは隣家に持ち掛けてみるのが良い
でしょう。

（4）相続を放棄する
相続する前ならば、「相続しない」という選択肢もあります。
不要な不動産を相続してから持て余すより、潔く相続を放棄したほうが、先々を考えると
良い場合もあります。
注意しておかなくてはならないのは、相続放棄は不動産だけではなく、ほかの資産にも
適用されるということです。
「不動産は放棄するけれど、預貯金や貴金属は受け取りたい」ということはできません。
プラスの資産もマイナスの資産もすべて相続するか、すべて放棄するかのどちらかです。
相続放棄は裁判所に申請する必要があり、一度放棄したら取り消すことはできません。
放棄すべきかどうかわからない場合は、弁護士や、司法書士などに相談しましょう。

----------------------------------------

------------------------------------------------------------
値下げのタイミングと売れないマンション②
------------------------------------------------------------

◆売れないマンションとは

なかなか買い手がつかない場合は、販売活動と物件のどちらか、または両方に問題があることが
多いです。
販売活動の問題とは、販売価格が相場より高い、同じマンション内に競合物件がある不動産会社
が営業活動を怠っている、などです。

一方、物件に問題がある場合は、次のようなものです。

【ランニングコストが高い物件】
物件の価格が安くても、管理費、修繕積立金、などを総合すると、毎月、数万円近くになる物件
もあります。
賃貸の家賃ほどにもなるランニングコストが掛かるとなると、いくら物件そのものの価格が安く
ても手が出づらいといえます。

築年数が新しいマンションで、現在の管理費・修繕積立金が低いマンションでも数年後、一気に
金額が高くなる可能性もあります。
築年数が経過した物件は、すでに管理費・修繕積立金が高額になっている場合もあります。
また、小規模マンションも一戸あたりの管理費や修繕積立金の負担割合が高くなりますので、
売れにくくなる可能性は高くなります。

【賃貸に出せない物件】
人口が増加傾向にあるなど、賃貸ニーズがあれば、投資物件として売れる場合もあります。
しかし、人口が減少していたり、住民の高齢化が進んで売物件がたくさんあったりする地域など
では、そういった需要も見込みづらくなります。

【空室の多い物件】
同じマンション内で全体の2割以上がすでに空き家になっている場合や、賃貸の割合が多い物件も
要注意です。
なぜなら、こうした物件は修繕積立金の滞納などで物件の維持管理が困難となっているケースが
あるからです。
その結果、劣化したところを直すことができなかったり、掃除が行き届いていなかったりと
見た目の印象が悪くなってしまうからです。

これらの条件に当てはまるマンションはなかなか買い手がつかないどころか、大幅な値下げが
必要な場合があります。
もしもご自身がお住まいのマンションにこういった傾向があるのであれば、そのまま住み続け
ようと腹をくくるか、もしくは納得しかねる金額であっても、早期に売却を検討した方が良い
といえるでしょう。

----------------------------------------