2023年04月の記事一覧｜松戸の不動売却コラム｜センチュリー21山一ハウス

------------------
事故物件とは
------------------

◆事故物件の特徴

賃貸物件で耳にしたことがある「事故物件」。
これは、賃貸に限らずに売買物件にも当てはまる言葉です。
事故物件とは、殺人事件や自殺、火災による死亡事故があった物件のことです。
あくまでも事故死によるもので、病死や自然死といった場合には、事故物件として扱わないのが
一般的です。

事故物件の特徴をまとめると、「心理的瑕疵がある」「査定結果が周辺相場よりも安くなる」
「告知義務がある」の3点となります。

【心理的瑕疵がある】
「瑕疵(かし)」とは、外からでは判断できないマイナスのことで、主に物理的瑕疵と心理的瑕疵が
あります。

物理的瑕疵とは、雨漏りやシロアリによる建物の損傷、土壌汚染、地盤沈下などがあります。
物理的瑕疵の場合は、修繕等で取り除くことが多いといえます。
一方の心理的瑕疵とは、物件またはその周辺で事故が起きていて、その事実を事前に知っていれば
物件の購入に至らなかったような事例のことです。
主に、自殺があった、殺人事件があった、火災や転落による死亡事故があった、などがあります。

【査定結果が周辺相場よりも安くなる】
心理的瑕疵のある事故物件は、周辺相場よりも査定結果が低くなることが一般的です。
瑕疵の内容や不動産の状況にもよりますが、一般的には成約金額が周辺の相場よりも2～3割程度
低くなるといわれています。

【告知義務がある】
物理的瑕疵、心理的瑕疵、どちらにしても、これらの事実を知っていて売却する場合には、必ず
買い手に告知しなければなりません。

告知義務があった場合、売買契約を締結する前に必ず説明をしなければなりません。
この義務を果たさなかった場合、契約違反となり、場合によっては賠償責任も生じてきますので
注意が必要です。

----------------------------------------

----------------------------------------
物件ごとに違う耐用年数
----------------------------------------

◆3つの耐用年数

前回のメールマガジンでは「物理的耐用年数」「法定耐用年数」「経済的耐用年数」の3つの耐用
年数があることをお伝えしました。

それぞれ何をもって算出するかの基準が異なっており、不動産売却においては「法定耐用年数」が
使われることが一般的です。

法定耐用年数は物件の種類によって異なるため、どの物件にどのような耐用年数が定められている
かをしっかりと認識しておきましょう。

【一戸建て】
一戸建ては一般的に木造です。
新築の木造住宅の法定耐用年数は、法律で22年に設定されています。
これは、2200万円で建てた物件の場合、1年ごとに100万円ずつその価値が下がり、22年後に資産
価値が0円になる、ということです。

耐用年数が他の物件に比べて短いため、1年当たりの資産価値の下落が大きいことが、木造住宅の
特徴といえるでしょう。

【マンション】
マンションは鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）と、鉄筋コンクリート造（RC造）の2種類があり
ますが、どちらも木造よりしっかりしているため、耐用年数は47年と大幅に長く設定されています。

中古のマンションの場合は、中古一戸建てと同様の計算式で耐用年数を算出します。
どちらにしろ、一戸建てよりも耐用年数が長いため、資産価値が下落しにくいといえるでしょう。

【木造アパート】
木造アパートでは、一戸建ての木造とは異なり木骨モルタル造が採用されている場合があります。
この場合の耐用年数は20年となっており、木造一戸建てよりもさらに耐用年数が短いものになって
います。

ただし、木造アパートを売却する際は、その物件からどれだけの収益を生み出せるかという基準
（収益還元法）で価格を算定することも多く、減価償却費の基準として定められた法定耐用年数が、
そのまま売却価格に大きく反映されるか否かは物件によりけりです。


◆資産価値のチェックは大事

将来的に不動産を売却するつもりがある方は、ご自身がお持ちの不動産の耐用年数と築年数を計算
し、資産価値がどのようにして下がっていっているのかを一度確認してみてはいかがでしょうか。

「買ったときは高かったから、それなりの価格で売れるだろう」と思っていても、いつのまにか
耐用年数を経過してしまって資産価値がゼロに、または友人のマンションが高値で売れたと聞いた
のに、同時期に建てた一戸建ての資産価値はほぼゼロだった、なんていうことにもなりかねません。

今は売却するつもりがなくても、簡単な計算式で算出できるので、一度チェックしてみてくださいね。

ただし、前回もお伝えしているように、「建物の売れる価格＝財務省令で定められた減価償却残存
価値」ではありません。インターネットの記事などでも、この点を混同して書かれているものも
散見されますのでご注意ください。

今回ご紹介しました計算式や考え方はあくまで一つの目安に過ぎず、実際に売りに出される場合は、
不動産売買のプロである不動産会社に査定を依頼されることをおすすめします。

----------------------------------------

売却費用

--------------------------
3つの耐用年数とは
--------------------------

◆そもそも、耐用年数とは？

耐用年数とは、建物や機械などの長期利用する固定資産について、利用に耐えられる年数のこと
を指します。主に税務上で減価償却を行う際に、その計算の基礎として使います。

例えば、3000万円の価値がある不動産があり、その耐用年数が20年と設定されていたとしま
しょう。
その場合は年々 3000万÷20年＝150万円 ずつ資産価値が減少していき、20年後には資産価値が0円
となる、ということです。

たとえ資産価値が0円になったとしても、そこに住めなくなるわけではありません。
あくまでも資産価値が0になっただけで、居住することは可能です。

ここでご説明したのは、「理論としての耐用年数」です。
耐用年数は、3つの決め方があり、そのうちの2つ「物理耐用年数」と「法定耐用年数」が、不動産
売却の際に関わってきます。
重要なのは、法定耐用年数が、建物価値の残存期間をあらわしているわけではないということです。
法定耐用年数が過ぎたからといって、建物の寿命が尽きるわけではありません。


◆3つの耐用年数の決め方

それでは、不動産売却の際に関わる2つを含む、3つの耐用年数の決め方を詳しく見ていきましょう。

【物理的耐用年数】
物理的耐用年数とは、その言葉通りに「モノ」の劣化によって、物理的に使用できなくなるまでの
年数のことです。
建材の品質や構造物の仕組みを維持することができる期間ですから、使用状況によって変化しやす
い不動産の耐用年数を表すことにはあまり用いられません。
どちらかというと、不動産よりは電化製品やバッテリーなどに使われることが多いようです。

【法定耐用年数】
法定耐用年数とは、不動産の価値を公平に算出するため、国が設定している年数です。
税法上、価値を有する期間ということになっており、法定耐用年数を経過しても使用できなくなる
というわけではありません。
法定耐用年数は、不動産に課される固定資産税を算出する際に用いられます。
「法定」という言葉が使われているため、なんだか絶対的な基準のように感じますが、単に財務省
令によって定められた減価償却費の算定基準に過ぎない、と覚えておいてください。

【経済的耐用年数】
経済的耐用年数とは、その「モノ」の価値がなくなるまでの年数のことです。
物理的耐用年数はモノが壊れるまでの年数を表していますが、こちらはモノの価値がなくなるまで
の年数となります。

劣化の程度や建物の機能、将来的に行われるメンテナンスなどを考慮しながら耐用年数を算出します。
物理的耐用年数よりも算出しやすいものの、やや公平性に欠ける部分があるため、不動産の耐用年数
を決める場合は法定耐用年数を用いられることが多いようです。


◆耐用年数は建物だけ

耐用年数は経年劣化が生じるものに適用されるため、土地には適用されません。
あくまでも経年劣化が生じる物件だけとなっていますのでご注意ください。

----------------------------------------

------------------------------------------------------
市街化調整区域を売却するときの流れ②
------------------------------------------------------

◆新しい活用法を考えてみる

農業関係者に売ることが難しく、宅地の転用も難しい場合は、新しい活用法を考えてみるのも
一つの手です。

例えば、建物を必要としない駐車場なら建築許可が下りやすい可能性があります。
ただし、周辺の環境によっては需要が見込めない場合もあるので、そういった場合は、建築業者
の資材置き場として提案してみてはどうでしょうか。

また、近年注目されているのが太陽光発電のソーラーシステムの設置場所としての利用です。
日当たりや送電線の整備、周辺の住宅への反射光など各種条件はあるものの、エコな太陽光発電
は今後も需要が見込めるでしょう。

市街化調整区域の売却は条件が厳しく、難しいものです。
しかし、田舎暮らしや昔ながらの古民家のリノベーションなどで注目されつつあります。

いろいろな条件や制度をしっかりと把握し、よりよい活用へ向けて売却できるようにしたいですね。

----------------------------------------

---------------------------------------------------
市街化調整区域を売却するときの流れ
---------------------------------------------------

◆地目の確認をしましょう

地目（ちもく）とは、土地の用途による区分のことです。
売却したい土地の登記簿で地目を確認してください。

例えば、地目が「農地（田または畑）」であった場合、農地法という法律によって、原則として
農業を営む人でなければ購入できないことになります。そのため、買主がその土地を「宅地」
として購入したい場合は、農地から宅地への「転用」という手続きが必要となります。

転用の許可は各市町村にある農業委員会というところで行われますが、土地によっては農地以外
の利用に厳しい制限がされているため、転用の許可が下りない可能性が高いです。

【地目が農地（田または畑）の場合】
地目が農地（田または畑）となっていて、そのまま農地として売る場合も注意が必要です。
古くから先祖代々受け継いだ土地で農業を営んでいた、となると、本家筋や分家筋などで細かく
土地の所有者が分かれている場合があるからです。

バラバラの場所にある土地や、大人数で共有している場合などは売れにくいため、親族間で交換
するなどして、まとまった土地、単独所有の土地にしておきたいところですが、現実的にはなか
なか難しいようです。

【地目が宅地の場合】
地目が宅地となっているからといって安心はできません。
市街化調整区域の場合は、建築許可が下りなければ、地目が宅地であっても住宅を建てることが
できないからです。

自治体の条例によって、区域指定の条件が緩和されたエリアであれば、許可は下りやすいといえ
ます。
条件の緩和されたエリアは自治体によって違いますが、例えば、住宅が密集している、指定され
た道路に面している、上下水道が整備されている、などといったものがあります。

その他、都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業などによって
開発された区域によっても制限が緩和されることがあるようです。

----------------------------------------

収益還元法

賃貸中物件の査定方法を解説しています。


　私の賃貸に出している東京のマンションについて
査定する場合は、どの様にするのでしょうか？

　はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行っております。

　「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？

　はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。

　先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、査定金額が