松戸の不動売却コラム,センチュリー21山一ハウス

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不動産買取のメリット・デメリット
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◆不動産を売却するなら「仲介」？「買取」？

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。

仲介とは、不動産仲介会社と媒介契約を結んで買い手を探す方法です。
仲介会社は、折り込みチラシや不動産ポータルサイトなどの媒体に物件の情報を載せ
買主様を探します。一般の市場価格で売却するため、買取に比べて高値できる可能性
がございますが、売却まで時間がかかることもあります。

一方、買取は、直接不動産会社に売却する方法です。
売却先は不動産会社ですので、市場向けに広告宣伝活動を行わず、不動産会社が購入
するので、短期間で売却手続きが完了します。
「すぐに不動産を現金化したい」「確実に売却したい」「面倒な手続きを省略して
売却したい」という方なら、仲介より買取のほうがマッチしていると言えるでしょう。

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媒介契約の思わぬ費用
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◆思わぬ費用について

【売主が契約違反をした場合】
専任、専属で契約をしたのに、それ以外の不動産会社に売却を依頼し、契約が成立した場合や、
専属で契約したが自らで買主を探し、直接売買契約をした場合などは違約金を求められることが
あります。

この場合の違約金は、仲介手数料に相当するものを請求できるとしていますので、気をつけま
しょう。

【契約解除をした場合】
専任、専属の契約の場合、契約の有効期間中に不動産会社の責任によらない事由によって契約が
解除された場合、不動産会社は仲介手数料の範囲内で費用を請求できる場合があります。

この費用とは、現地調査費用（物件までの交通費や写真代など）、権利関係調査費用
（交通費、謄本代など）、販売活動費用（広告費、通信費、現地案内の交通費など）です。

3つの媒介契約のメリット、デメリットをしっかりと把握し、ご自身のスタイルに一番合った
媒介契約を選ぶようにしましょう。

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ご売却のご相談や、査定をご希望の方はお気軽にご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！

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3つの媒介契約の違い
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◆3つの媒介契約

前回のおさらいになりますが、媒介契約とは不動産会社との間で取り決める約束事のこと。
そして3つの媒介契約は、「一般媒介契約」（以下、一般）、「専任媒介契約（同、専任）」、「専属専任媒介契約」（同、専属）の3つがあります。

【一般媒介契約とは】
一般では、複数の不動産会社との間で売却契約を結ぶことができます。複数の不動産会社との
やり取りが発生するために、いろいろな面で煩雑になってしまうというデメリットはありますが
多くの人の目に触れやすくなる、不動産会社が競争してスピーディーな売却の可能性がある
というメリットもあります。

また、一般の場合は売主が自分で見つけた買主と売買契約を結ぶ「自己発見取引」を行うことも
可能です。

【専任媒介契約とは】
専任は、一社に絞って契約を結びます。複数の不動産会社とのやり取りがないので、段取りは
非常にスムーズになります。契約をした不動産会社も、「自社の物件＝売却することで、少なく
とも売主からは仲介手数料を得られる」、ということで、しっかりとした営業活動をしてくれる
でしょう。

一般と同様、こちらも「自己発見取引」を行うことができます。

【専属専任媒介契約とは】
専属は、専任と同様に一社に絞って契約をします。専任と専属の大きな違いは「自己発見取引」
ができるかどうか。専属では売主が買い手を見つけた場合でも、不動産会社の仲介のもとに売買
を行うことになります。


◆一般と専任・専属の違い

指定流通機構（レインズ）というものがあります。これは、不動産会社が使う、物件情報を掲載
しているネットワークです。不動産会社同士は、このレインズを見ることによりどのような物件
が市場に売りに出ているのかを知ることができます。売主からすると、売却機会を最大化する
ためにも、このレインズへの掲載は非常に重要です。
一般の場合、レインズへの登録は任意となっていますが、専任では媒介契約の締結日から7営業日
以内、専属が5営業日以内に登録することが義務づけられています。

また、売主に対しての業務報告も、一般は任意ですが専任が2週間に1度以上、専属が1週間に
1度以上の報告が義務づけられています。

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売り出し価格をどうやって決めていくのか!?①
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◆まずは相場観を養う

不動産会社による査定価格は、その不動産会社が「この価格なら市場に出しても、おおむね
三カ月以内に売れる！」と考えて付ける価格です。

不動産会社によって査定基準が少しずつ違っているため、複数の不動産会社に査定を依頼して
みましょう。そしてその査定価格の根拠を聞くことによって、査定価格が高めなのか、低めな
のか、また、実際の相場観も見えてくるでしょう。

また、売主には「このくらいで売りたい」という希望があると思います。そこには「こだわり
ぬいた斬新な内装」など、思い入れがあるでしょう。しかし、そういった思い入れは価格に反映
されにくいのが現実です。

残念ながらそうした思い入れは、新しい買主にとってマイナスになってしまう場合もあります。「こだわりぬいた内装」も、売主と同じ趣味の買主なら高い評価をしてくださるでしょうが、
趣味が異なる買主の場合は「購入後、自分の趣味に変更するため、リフォームが必要だな」と
いう評価になってしまいます。したがって、売主の思い入れがあるPOINTは、残念ながら査定
価格には影響しないことがほとんどです。

だからこそ、複数の会社に査定を依頼し、その根拠をしっかりと把握しておくことが大切になり
ます。査定の結果をもとに、売主自身も相場観を養っていきましょう。

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売出価格と売却価格の違いとは
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◆売出価格とは

売出価格とは、広告や物件検索サイトに掲載されている価格のことです。
一般的に、不動産を売却する際は不動産会社に仲介を依頼します。その不動産会社が検索
サイトに物件を登録しますが、そこに掲載する価格が売出価格。実際に購入を検討する人は、
物件の立地や間取りといった条件と一緒に、この売出価格を元に物件を探します。
売出価格は、仲介する不動産会社が物件の査定やアドバイスを行いますが、基本的には売主が
自由に決めることが可能です。


◆売却価格とは

売却価格とは、実際に物件が売れた際の価格のことです。
売主が決めた売出価格で買い手が見つかれば良いのですが、周辺地域の相場や購入希望者との
交渉の末に値下げをすることは往々にしてあります。

周辺の相場よりも売出価格が高かった場合、購入希望者が現れずに徐々に価格を下げていくこと
があります。また、売主が早急に物件を売却したい場合に、購入希望者との交渉の末に値下げを
することもあるでしょう。
売出価格のまま売却することができれば一番良いのですが、うまくいかなかった場合に値下げを
して売買が成立した価格が、売却価格となります。


◆買い替えの際は注意を

現在の住まいを売却し、新しい物件に買い替えようとする場合は、少し注意が必要です。
新しい住まいの購入を考える際、「売出価格」で購入計画を立ててしまうと、結果的に売却価格
が低くなってしまい、当初の計画通りにならない、といったことがあるからです。
売却価格は売出価格よりも低くなることが多いため、購入計画を立てる際は、「売却価格」で
全体的な予算を決め、そこに少し上乗せする形で「売出価格」を設定してみると良いでしょう。
当然、購入計画を立てる際はまだ「売却価格」が決まっていない状態（買主が現れていない状態）でしょうから、その際は不動産会社から提示された「査定価格」を参考にされることをおすすめします。

思ったよりも高く売れた場合は、家具の購入などに充てるようにすれば良いですし、売出価格よりも値下げをした場合でも、当初から売却価格（もしくは査定価格）での新居購入計画を立てているため、大きなトラブルにはなりにくいといえます。

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不動産の価格はどうして変わるのか？
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不動産の価格は「効用」「希少性」「有効需要」の3つを組み合わせたときに生じる、経済的
な価値を表すものであるという不動産鑑定評価基準の考え方を前回ご説明しました。
ただ、必ずしも「不動産鑑定評価＝不動産の売れる価格」ではないことも、前回お伝えした
通りです。

「効用」とは、どれくらい役に立つのか。
「希少性」とは、どれくらい不足しているか。
「有効需要」とは、欲しがる人がどれくらいいるか。

不動産の価格を示すこれら3つは、外部の要因によって変化し、不動産価格にも影響を与えます。具体的に、どんなことが不動産価格に影響を及ぼすのかを、今回も不動産鑑定評価基準の考え方
に則して確認していきましょう。


◆一般的要因

世界情勢、政治、経済の状態や、人口動態や社会動態、気候、法制度など、国全体の不動産に
共通するマクロ的な要因を指します。この一般要因は、「自然的要因」「社会的要因」「経済的
要因」「行政的要因」の4つにわけることができます。

・自然的要因
地質や地盤、地理的な位置関係など、土地本来の機能に影響を与える要因のこと。
・社会的要因
人口の増減や家族構成の変化、教育・社会福祉の状態など、社会的な事象による要因のこと。
・経済的要因
財政状態や金融、税負担、賃金や雇用など、経済情勢の変化による要因のこと。
・行政的要因
土地利用に関する計画や法規制、住宅政策、税制など、行政の規制等による要因のこと。

この分類からわかるように、一般的要因では、不動産価格を算出しようとしている時点の、世の
中の経済的、社会的な情勢が問題となります。


◆地域要因

地方自治体などで制定した条例や要綱、都市計画や交通整備計画等、その不動産があるエリアに
おける特定の事情に起因する要因のことです。

ただし、その不動産が「住宅地域」なのか、「商業地域」なのか、「工業地域」なのかによって
同じ要因でも価格に影響を与える度合いが異なります。

例えば、居住を目的にしているのであれば、街路の幅員や、商業施設の配置の状態、都心からの
アクセス状態などが、不動産の価格に影響を及ぼします。

簡単に言うと、不動産の立地条件やエリアの人気度を示すもの。土地開発や交通インフラの拡張
などにより、不動産の価格も変動します。


◆個別的要因

土地の形状や接道、建物の築年数や面積・管理維持の状態など、その不動産特有の要因のことです。
地域的要因で算出された価格水準に、さらに浮き沈みを与えるのが、個別的要因です。

例えば、宅地であれば、角地や二方路地などでは価格が上がりますが、袋地やセットバックが
必要な場合は価格が下がるかもしれません。建物であれば、築年数のほか、間取り、設備、仕様
面積、材質、維持状態などが価格の増減に影響します。


ここまで2回にわたってご説明してきたように、不動産の価格はいろいろな要因によって変動します。細かく把握する必要はありませんが、不動産会社から提示される査定額にどのような要因が
含まれているかがわかれば、ご自身の不動産の価格が妥当かどうかも理解できるのではないで
しょうか。
不動産会社が見落としている不動産の魅力を伝えれば、査定額のアップにつながるかもしれません。

本日は以上となります。

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不動産の価格はどうやって決めているの？
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不動産は高額な商品ですが、需要と供給のバランスが価格に影響するのは、日常で売買される「物」と同じです。ただし、不動産にはいわゆる「定価」というものがないので、価格の妥当
性は一般の人ではわかりにくいものです。

似たような不動産はあっても、同じ不動産は2つとありません。隣り合わせの不動産でも、まっ
たく同じ条件ではないため、査定額にも差が出ることがあります。
この「世界に1つしかない商品」であることにより、不動産価格の判断が難しくなるのです。
では、不動産の価格はどうやって決まっているのでしょうか。


◆不動産の価格を決めるもの

先述のように、不動産価格の判断は難しいものです。そこで、ここからは「不動産鑑定評価基準」
の考え方をご紹介することで、不動産の価格を決めるものが何かに迫りたいと思います。ただし、
必ずしも「不動産鑑定評価＝不動産の売れる価格」ではないことは覚えておいてください。

不動産鑑定評価基準では、不動産の価格は以下の3つが組み合わさって生じる経済的価値を金額で
表したもの、とされています。

（1）不動産の効用
「不動産を活用して何が得られるか」ということです。日常生活や経済活動において、どれくらい
役立つか、どれくらい収益をもたらしてくれるかといったことで、不動産の価値をはかります。

（2）不動産の相対的希少性
「他の不動産と比べて市場価値が高いか低いか」ということです。例えば、都心部で住宅が少ない
土地柄にある不動産なら、それだけ希少価値が高いということになります。

（3）不動産の有効需要
「その不動産を欲しいと思う人がどれくらいいるか」ということです。条件が良く、手に入れたい
と考える人が多い不動産なら、競争原理が働くので、それだけ価格も押し上げられます。

例えば、駅に近くて、買い物にも便利な場所に所在する不動産を例に考えてみましょう。
交通利便性や生活利便性に優れた物件は「効用」が高く、駅近接の土地は限られるため「希少性」
も高いと言えます。さらに、利便性が良く希少価値が高い物件は「需要」も高いと考えられます。
この3つがそれぞれどの程度なのかによって、不動産の経済価値＝不動産の価格が決まるのです。


◆不動産の価格に影響を与えるもの

不動産の価格を決める「不動産の効用」「不動産の相対的希少価値」「不動産の有効需要」は、
いつも一定ではありません。社会状況や周辺環境、不動産そのものの変化などにより、不動産の
価値も変動するからです。

そのため、不動産の鑑定評価は、不動産の価値を形成する要因を具体的に示し、その推移や動向、
それぞれの相互的な関係を細かく分析して行われます。

不動産価格に影響を与える要因としては以下のようなものがあります。

（1）一般的要因
世界情勢、政治、経済の状態や、人口動態や社会動態、気候、法制度など、国全体の不動産に共通
するマクロな要因。

（2）地域要因
地方自治体などで制定した条例や要綱、都市計画や交通整備計画等、その不動産があるエリアに
おける特定の事情に起因する要因。

（3）個別的要因
土地の形状や接道、建物の築年数や面積・管理維持の状態など、その不動産特有の要因。

それぞれの詳細は、次回ご紹介しましょう。

----------------------------------------本日は以上となります。

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売り先行と買い先行のメリットとデメリット
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◆売り先行のメリットとデメリット

売り先行とは、先に自分が住んでいる自宅を売却し、売れてから買い替え先の物件を購入
するパターンです。まずは売り先行のメリットとデメリットを整理してみましょう。

【売り先行のメリット】
売り先行のメリットは、資金計画が明確なことが一番です。売却して手元に入ったお金を
自己資金の一部に充て、買い替え先の物件を購入する、という流れになるからです。
自己資金が明確なため、不要な額のローン契約を行ったり、物件が思った価格で売れなか
ったらどうしようと心配したりすることがありません。

【売り先行のデメリット】
売り先行のデメリットは、仮住まいを用意しなければいけないことです。先に自宅を売却
するため、一時的に賃貸住宅などに住まわなければなりません。その際には仲介手数料、
敷金、礼金、家賃、引っ越し費用などが掛かってしまいます。


【買い先行のメリット】
先に買い替え先の物件を購入する買い先行の場合は、仮住まいをする必要がないぶん、出費
を減らすことができます。また、先に物件の購入や引っ越しを済ますため、じっくりと時間
を掛けて物件を売却することができます。

【買い先行のデメリット】
買い替え先の住宅を購入した後、旧居を売却するまでは住宅ローンを二重に返済しなければ
なりません。また、二重ローンは金融機関の審査が通らなかったり、融資額を減らされたり
する可能性があります。つまり、資金に関する面でのデメリットが多く発生する「可能性が
ある」ということです。
また、資金面でデメリットが多く発生する可能性があるということは、「欲しい！」と思っ
た物件をスグに抑えることができず、他の方に買われてしまう可能性が高くなることを意味
します。

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売り買いの同時進行と良い売買のタイミングとは
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◆売り買いの同時進行は可能？

自宅を売って新しい物件を買う。つまり買い替えをする場合に売却と購入を同時進行するのは
とても効率が良いように思われますが、実際に可能なのでしょうか。

結論から言うと、同時進行はかなり難しいものです。それは、売却と購入のそれぞれのプロセス
を整理するとおわかりいただけると思います。

【売却のプロセス】
・複数の不動産会社に自宅の査定を依頼する
・不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ
・査定価格を参考にして売り出し価格を決める
・購入検討社に内見をしてもらい、価格交渉を行う
・売買契約を交わして手付金を受け取る
・残代金を受け取り、登記手続きをして物件を引き渡す

【購入のプロセス】
・条件や希望に合う物件を探す
・内見を行い、価格や引き渡し時期の交渉を行う
・金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込む
・仲介物件の場合、一般的にはこのタイミングで不動産会社と媒介契約を結ぶ
・売買契約を交わしたら、住宅ローンの本審査を申し込む
・住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ
・売主に代金を支払い、物件の引き渡しを終え、登記手続きを行う


◆やはり同時進行は難しい

売却、購入のプロセスをざっとあげただけでも、これだけあります。
これらを同時に行うとなると、手続きだけでも忙殺されますし、何よりタイミングを合わせる
ことが非常に難しくなります。やはり、買い替えの場合、可能であれば購入または売却のどちら
かを先に行うのが良いと言えるでしょう。


◆売り先行と買い先行

買い替えの場合は、売却と購入のどちらかを先に進めていくケースが一般的になります。
そこで、先に売却をしてから購入を行うことを「売り先行」、先に購入を行ってから売却を行う
ことを「買い先行」などと呼ぶことがあります。


◆売り先行と買い先行のどちらがお得？

どちらがお得かは、それぞれの条件などによって変わってきますが、不動産相場の動きに着目
すると良いかもしれません。

理論的には、相場が上昇基調であれば、買い先行にすることで「安いうちに物件を買い、高くな
ってから売れる」という可能性があります。逆に相場が下落基調であれば、「高いうちに物件を
売り、安くなってから買う」という可能性があります。

ただ、短期間で相場が上下することはあまりありません。また、売却と購入の間に何年ものタイ
ムラグが生じることはほとんどなく、売却と購入のタイミングは比較的短期間であることが一般
的です。買いたい物件が見つかるタイミングと、買ってくれる買主が現れるタイミングのみを
考慮すれば良く、「高く売って、安く買おう」などとは考えないほうが賢明でしょう。

----------------------------------------本日は以上となります。

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不動産売却の流れと手順
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不動産売却にはいくつかのステップがあります。大まかな流れや手順を把握しておくと、物件
引き渡し、残金受領までの計画やスケジュールを立てる際に役立ちます。

【ステップ1】不動産売却金額の相場を調べる

ご自身の所有する不動産がいくらくらいで売れるのか、相場を知っておくと、不動産会社との
打ち合わせ時に役立ちます。もっとも手軽なのは、インターネットの不動産ポータルサイトで
似たような条件の物件がいくらで売られているかを調べる方法です。
また、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」なども参考にされても良いでしょう。

・土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/

【ステップ2】不動産会社に査定を依頼する

査定価格は、不動産会社や売却方法によって異なります。できれば複数の不動産会社から見積
もりを取り、比較してみましょう。近年、不動産一括査定サイトを利用される方も増えてきて
います。プロによる査定がどのように行われるのか、相場より低ければその理由は何かなどを
知ることができ、不動産会社選びの際の参考になります。高い査定価格を提示してきた不動産
会社が良い会社とは限りませんので、その点も注意が必要です。

【ステップ3】不動産会社を選び媒介契約を結ぶ

査定を依頼した不動産会社のなかで、信頼できそうな不動産会社を絞りこみます。実際に会って
話を聞くことも肝心です。査定金額の根拠や物件引き渡し、残金受領までの流れなどを具体的に
確認してください。不動産会社の実績や担当者との相性など、多方面から見極めて依頼先を選び
ましょう。そして、依頼先と定めた不動産会社と媒介契約（不動産の販売を依頼する契約）を
締結します。

【ステップ4】不動産を売り出す

不動産会社には、物件の売り方にも戦略があります。より良い条件でスムーズに売却するために
何をしてくれるのか、購入希望者とはどのように交渉すればいいのかなど、気になることは不動
産会社に確認し、よく話し合っておきましょう。不動産会社への遠慮は無用ですので、気になる
ことは全て聞きましょう。また、要望があればしっかりと伝えましょう。

【ステップ5】買主と売買契約を結び、物件を引き渡す

購入希望者が見つかり、その方との交渉がまとまったら、いよいよ売買契約です。
売買契約書の主要なポイントや注意点を確認し、不明点がないようにしておきましょう。特に
売主として負うべき責任（契約不適合責任）などは、後でトラブルにならないよう、きちんと
把握しておきましょう。

----------------------------------------本日は以上となります。

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