松戸の不動売却コラム,センチュリー21山一ハウス

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値下げのタイミングと売れないマンション②
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◆売れないマンションとは

なかなか買い手がつかない場合は、販売活動と物件のどちらか、または両方に問題があることが
多いです。
販売活動の問題とは、販売価格が相場より高い、同じマンション内に競合物件がある不動産会社
が営業活動を怠っている、などです。

一方、物件に問題がある場合は、次のようなものです。

【ランニングコストが高い物件】
物件の価格が安くても、管理費、修繕積立金、などを総合すると、毎月、数万円近くになる物件
もあります。
賃貸の家賃ほどにもなるランニングコストが掛かるとなると、いくら物件そのものの価格が安く
ても手が出づらいといえます。

築年数が新しいマンションで、現在の管理費・修繕積立金が低いマンションでも数年後、一気に
金額が高くなる可能性もあります。
築年数が経過した物件は、すでに管理費・修繕積立金が高額になっている場合もあります。
また、小規模マンションも一戸あたりの管理費や修繕積立金の負担割合が高くなりますので、
売れにくくなる可能性は高くなります。

【賃貸に出せない物件】
人口が増加傾向にあるなど、賃貸ニーズがあれば、投資物件として売れる場合もあります。
しかし、人口が減少していたり、住民の高齢化が進んで売物件がたくさんあったりする地域など
では、そういった需要も見込みづらくなります。

【空室の多い物件】
同じマンション内で全体の2割以上がすでに空き家になっている場合や、賃貸の割合が多い物件も
要注意です。
なぜなら、こうした物件は修繕積立金の滞納などで物件の維持管理が困難となっているケースが
あるからです。
その結果、劣化したところを直すことができなかったり、掃除が行き届いていなかったりと
見た目の印象が悪くなってしまうからです。

これらの条件に当てはまるマンションはなかなか買い手がつかないどころか、大幅な値下げが
必要な場合があります。
もしもご自身がお住まいのマンションにこういった傾向があるのであれば、そのまま住み続け
ようと腹をくくるか、もしくは納得しかねる金額であっても、早期に売却を検討した方が良い
といえるでしょう。

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値下げのタイミングと売れないマンション
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◆値下げのタイミングはいつ？

売りに出しても問い合わせが来ない場合、値下げに踏み切ることも必要になります。
そのタイミングですが、まずは需要の高い時期にあわせてみましょう。
例年、2、3月と9月に中古マンションの成約件数が多くあります。

そこで、その1カ月前くらいに値下げをすることで、問い合わせが増える可能性が高く
なると考えられます。

また、実際に問い合わせや見学をしてもらった購入希望者から、価格の交渉が入った
場合は真剣に検討すべきです。
とはいえ、販売価格と買主の希望価格の乖離が大きかった場合は難しいかもしれません。
ですが、購入希望の方が目の前にいるのですから、ずるずる値下げをして数ヶ月後に同じ価格
（もしかするとさらに低い価格）で売るよりもずっと良いと思いませんか!?

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マンションの平均売却期間と適正価格
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◆マンションの平均売却期間は？

不動産専門のデータ会社、東京カンテイが調査したデータに、マンションの平均売却期間が
出ています。
首都圏のデータを見てみると、売却開始から1カ月以内に売れたマンションは39.6％。3カ月
だと67.3％、7カ月だと90.5％、となっています。
データでは最終的に12カ月で100％が売れた、となっていますが、買い手がつかないなどの
理由で売却を中止した場合などもあると思われます。


◆売却にあたっては値引きも検討を

時期を追うごとに売れた物件が増えていく、というのは当然だと思うのですが、先ほどの調査
では、売り出し価格と実際に売れた価格の変化をセットでデータ化しており、値引きがどのよ
うなものだったかを数値化しています。

それによると、1カ月以内に売れたマンションは約3％の値引き、3カ月で6.83％、7カ月で13.06％、
12カ月で15.01％の値引きがありました。
つまり、時期を追うごとに物件が売れていくのは、単純に時間を掛けただけではなく、それに併せ
て値引き幅が増えていった、ということなのです。

スムーズな売却を行いたい場合には、売り出し当初に適正価格をつけているかどうか、がポイント
となるでしょう。

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築年数が古いマンションを売却するコツ
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築年数が古いマンションを、できるだけ高く、スムーズに売却するためには、準備や戦略も必要です。売主として何をしておくべきか、チェックしておきましょう。


◆物件の住宅設備の状態を確認する

築年数の古い中古マンションでは、付帯設備を修理したり交換したりしながら使用している
こともあると思います。
例えば、キッチンや洗面所の水栓、レンジフードや洗面台、お風呂などは、経年によるトラブル
が起きやすい設備です。
築30年、40年のマンションともなると、メンテナンスしていても何らかの支障があるケースも
あるのではないでしょうか。

ご自身が所有する物件の設備は、現状を正しく把握しておくことが大切。
売却後に問題が発覚すると、売主の責任を問われる可能性があります。
中古物件の売買においては、契約書に書かれた内容と合致しない問題が起きたとき、売主は
契約不適合責任を負うことになります。
後日、修繕依頼や費用請求されるケースも考えられますので、物件の状態・状況をきちんと
把握し、仔細漏らさず告知することが重要です。

自分好みにリフォームしたいので、現状の設備に多少不具合があっても、そのままで購入したい
という買い手もいます。事前の修理や交換を希望する買い手もいます。
いずれにしても、現状を正しく伝え、双方の認識に相違がないようにしたいものです。


◆売却のカギは不動産会社選び

築年数の古いマンションでは、買い手からさまざまな質問をされます。
間取りを変えたいという要望も多いので、壁を壊したり、水回りの位置を変えたりすることが
可能かなど、マンションの構造やリフォームの知識が豊富な不動産会社に仲介を頼んだ方が安心
して任せられます。

築年数が古いマンションならではの事情を理解し、最適な売却方法を選択できる不動産会社を
選べば、売却までの道のりはスムーズになるはずです。

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築年数が古いマンションを売却するコツ
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築年数が古いマンションを、できるだけ高く、スムーズに売却するためには、準備や戦略も
必要です。売主として何をしておくべきか、チェックしておきましょう。


◆まずは不動産会社に相談してみる

長年居住していたマンションや、築年数が30年、40年を経過しているような古いマンション
では、売却の意思があっても、何から始めればいいのか、どこに相談したらいいのかと、ため
らってしまうかもしれません。

まずは、客観的に物件の価値を知るために、不動産会社に相談するのがおすすめ。
中古マンション売却の仲介を行う不動産会社はたくさんあります。
良心的な不動産会社なら、しっかり査定したうえで、プロの目から見た物件の魅力を教えて
くれるはずです。

物件にどのような価値があると判断するのか、どうやって売ろうと考えているのかは、不動産
会社によっても異なります。
物件の査定価格もそれによって異なるでしょう。
複数の不動産会社に査定をしてもらうと、ご自身の物件の「ウリ」が何か、どの不動産会社が
信頼できるかなどが見えてくるのかもしれません。


◆中古マンションを探している人の需要を把握する

不動産会社に相談すると、もうひとつ良いことがあります。
それは、購入希望者の人物像が見えてくることです。

不動産会社は豊富な情報を持っているので、どんな人が、どのような理由・用途で、このあたり
の物件を探しているのか、ニーズをつかむうえでも役立ちます。
需要によって、事前にリフォームが必要か否か、どれくらいの価格が妥当か、物件のどこを
アピールしたら売りやすいかなど、効果的な売却活動を行うための参考になるでしょう。
不動産会社を情報源として上手に活用しましょう。

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古いマンションはリフォームしたほうが売れる？
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◆古いマンションはリフォームしたほうが売れる？

築年数が古いマンションを売却するなら、リフォームが必要と考えるオーナーさまは
少なくありません。
確かに内装がきれいな物件のほうが物件購入希望者に好印象を与えますが、だからといって
リフォームをすれば、必ず売れるというわけでもありません。

なかには、古いマンションを購入して自分好みにリフォームしたいと考える人もいます。
また、立地にはこだわりがあるものの、予算はなるべく抑えたいという人もいます。
そのほか、自社でリフォームした中古物件を売り物にしている不動産会社もあります。

上記のようなケースでは、リフォームをしていない物件のほうが都合が良く、売買契約が成立
しやすいのです。
マンションの全面的なリフォームは、少なくとも数百万の出費を覚悟しなくてはなりません。
しかし、リフォーム費用を上回る売却価格が成立する保証はありません。

リフォームをしたほうが買い手がつきやすいのか、それともリフォームしなくても買い手がつく
のか。
不動産会社にも相談しながら、物件の条件や状態を総合的に判断して、リフォームをするか
どうかを判断しましょう。

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築古マンションは売れない？ 売却するときの注意点
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築30年、40年といった歴史を持つマンションは、売却するのが難しいと考える方は少なくあり
ません。
しかし、築年数が古いからといって、一概に「価値がない」「売れない」とは評価できません。
築年数だけにとらわれず、物件の潜在的な魅力に注目してみましょう。
マンションの価格は、築年数だけで決まるわけではありません。ご自身が所有する物件の適正
な価値を知ることが、高値でのスムーズな売却につながります。


◆築年数○○年だと「築古マンション」？

築年数が新しい物件は「築浅」、反対に築年数が古い物件は「築古」と呼ばれますが、実は、
この呼び方に明確な定義はありません。
「何年以下が築浅」「何年以上が築古」と決められているわけではないのです。

戸建の場合、「20年で建物価値がゼロになる」などと言われることがあります。
木造住宅の法定耐用年数（22年）を目安にした場合、確かにその考え方は理屈としては理解
できます。
しかし、RC構造（鉄筋コンクリート造）のマンションの場合、耐用年数は47年とされています。
築40年でも、普通の中古物件として売りに出され、買い手がつくことは珍しくありません。

もちろん、法定耐用年数は実際のマンションの状態や資産価値を示すものではありませんが、
築年数が古いからといって「売れない」と決めつけなくていいと思います。

改修工事など必要なメンテナンスが定期的に行われているマンションでは、建物の寿命も長く
なります。
駅近、人気エリアなど、希少性の高い立地に所在するマンションでは、「ビンテージマンション」
などと呼ばれ、中古でも購入希望者が引きも切らないケースもあります。
マンションの立地や管理状態など、買い手にとって魅力的な要素があれば、売買成立の可能性は
十分にあります。


◆築年数の古いマンションのデメリットは？

マンションの建物自体の価値を判断する目安のひとつに、「耐震基準」があります。
建築基準法の耐震基準が強化されたのは、1981年（昭和56年）6月のこと。これ以前に建築確認
を受けたマンションは「旧耐震建築物」と言われ、中古マンション市場では買い手に敬遠されて
しまうことがあります。

しかし、管理組合がしっかりしているマンションでは、耐震基準の強化後に耐震化（耐震診断や
耐震改修工事）を行っていることもあり、地震の備えができています。

耐震化工事が実施されているか否かは、マンションのコンディションや資産価値を維持する要素
のひとつであり、物件の付加価値として築年数の古さというデメリットをある程度カバーしてく
れることもあります。

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抵当権の抹消はどのように行うのか
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不動産は、抵当権がついたままでは売却できません。
抵当権がついているなら、住宅ローンを完済して、登記上の抵当権の抹消をすることが必須条件。
未払いがある場合も、売買契約のうえで引き渡し前に抵当権抹消を約束するのが一般的です。
では住宅ローンが残った不動産を売却するには、どうしたらいいのでしょうか。


◆住宅ローンが残った不動産は売却できる？

結論から言えば、「可能」です。
住宅ローンの残債がまだ残っている不動産を売却する場合、買主から売却代金が振り込まれしだ
い、その売却代金を用いて金融機関にローンを完済する流れになります。

不動産を売却することを決めたら、早めに金融機関に連絡しておきましょう。その後のローン
返済（繰り上げ返済）手続きや注意点など、詳しく教えてもらえるはずです。
売却が決まったら、買主から売却代金を受け取って決済する日についても、金融機関に知らせて
おくと、その後の手続きがスムーズになります。

不動産の売買契約では、売主は担保の登記がない状態で不動産を引き渡す旨の条項が記載されて
いるのが通常ですので、金融機関での返済手続きが済んだら、今度は登記の「抵当権の抹消」
手続きをしなくてはなりません。その際、不動産の「所有権移転」（売主→買主）の登記申請も
同時に行うことが多くなっています。


◆「抵当権の抹消」登記は自分でできる？

登記は、必要な書類を取りそろえて自ら法務局に申請することも可能です。
しかし、住宅ローンの完済に売却代金をあて、その後に抵当権の抹消をするとなると、手続きは
かなり複雑なものになります。所有権移転の登記も同じタイミングで行うことが多いため、一連
の流れを熟知していないと、その日のうちに登記の手続きを終えられない可能性があります。

法律上の権利関係を明確にする不動産登記は、専門家である司法書士に依頼した方が安心です。

司法書士に所有権移転や抵当権抹消の登記を一括して委任する場合、売却代金で住宅ローンを
決済するときから、司法書士に立ち会ってもらいます。この場にはローンの返済先である金融
機関も同席しています。金融機関側は、住宅ローンが完済したことを確認したのちに、委任さ
れた司法書士に抵当権抹消登記に必要な書類一式を渡します。司法書士がその書類を取りまと
めて法務局に出向き、抵当権抹消や所有権移転の登記申請を行うのです。

登記は、不動産の権利を国に認めてもらうもの。抵当権の抹消も、借金がない物件であることを
国に認めてもらうものです。間違いのないよう、ひとつひとつ確実かつ慎重に手続きを進める
ことが肝心だと言えます。

司法書士に依頼すれば報酬は発生しますが、専門家の力を借りることでスムーズに手続きを終え
ることができます。
トラブルのない不動産取引を行うためにも、登記申請は自分でやらず、司法書士に任せることを
おすすめします。

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